[背景]

　　房地产是国民经济发展的基本生产要素，房地产业是发展经济的基础产业之一。房地产交易中心作为负责房地产设立、交易、抵押和权属登记的专门机构，与社会经济秩序和法律关系稳定密切相关。近日，青岛市中级人民法院在审理多起金融借款合同纠纷发现关于抵押预告登记的相关问题，特提出司法建议。

　　青岛市中级人民法院

　　司法建议书

　　青中法建〔2016〕6号

　　青岛市国土资源和房屋管理局：

　　房地产是国民经济发展的基本生产要素，房地产业是发展经济的基础产业之一。房地产交易中心作为负责房地产设立、交易、抵押和权属登记的专门机构，与社会经济秩序和法律关系稳定密切相关。近日，我院在审理多起金融借款合同纠纷发现关于抵押预告登记的相关问题，特提出相应司法建议。

　　预告登记，系为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　预告登记所登记的是将来发生不动产物权变动的请求权，是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行登记。预告登记制度，使被登记的请求权具有物权效力，即具有排他效力，使其可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。实践中，预告登记，尤其是抵押预告得到广泛应用。金融机构在向房地产开发公司融资时多采用抵押预告登记的方式保障自身权益。

　　鉴于预告登记制度系一种过渡性的保障措施，因此物权法规定，“能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。但是，由于预告登记权利人往往不掌握房产能够进行权属登记的确切时间，故经常出现预告登记权证项下的房产已办理所有权证、甚至已被其他债权人查封的情形。对于在房产办理产权证三个月后，抵押预告登记是否仍享有排他性的优先受偿权的问题，审判实践存在较大争议。鉴于房地产交易中心既负责房地产抵押预告登记，又负责房地产产权登记及正式抵押登记，为从根本上解决与抵押预告登记相关的法律纠纷，建议房地产交易中心赋予预告登记权利人得查询相关房产是否办理产权证的权利；同时，在预告登记房地产已办理产权证的情况下，建议房地产交易中心对预告登记权利人办理正式抵押登记适度放宽条件，例如无需产权人（抵押人）到场即可办理抵押登记。

　　2016年8月12日

　　[效果]

　　青岛市国土资源和房屋管理局收到本司法建议后十分重视，及时给予内容详尽的书面答复：

　　首先，答复肯定该司法建议对保护预告登记权利人的合法权益具有积极意义。

　　其次，答复指出，青岛市国土资源和房屋管理局结合司法建议，为便于金融机构查询所抵押不动产的权利状况，正在与金融机构积极探索建设信息查询系统联网工作，通过信息系统为金融机构提供更加便捷的查询服务。

　　最后，答复表示，针对司法建议中提出的，实践中存在抵押预告登记义务人不予配合办理“预转现”的情形，青岛市国土资源和房屋管理局依据法律法规积极调整登记流程，在抵押预告登记合同或补充协议中约定可以由预告权利人单方申请将预购商品房抵押预告登记转为抵押权登记的，预告权利人可以单方申请“预转现”登记。同时，青岛市国土资源和房屋管理局将积极关注国家及其他城市关于不动产登记的立法规定，争取在相关规定中明确授权预告登记权利人可以单方申请“预转现”登记。