关键词：职务侵占公章的真伪产权登记手续

　　裁判要旨：

　　本案不需等待孙某刑事案件的处理结果，民祥公司要求对公章的真伪进行司法鉴定，根据相关法律规定，不需再启动该鉴定程序。吴某、周某与民祥公司签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，为有效合同。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。吴某、周某根据约定已交纳全部购房款，民祥公司应该为其二人办理产权登记手续，但因民祥公司不予协助，吴某、周某要求自行办理，费用自理，不违反法律规定，本院予以准许。

　　相关法条：

　　《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零二条：

　　依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批义务条款及相关条款的效力。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零九条：

　　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。

　　基本案情：

　　吴某、周某诉称，2012年9月，吴某、周某与民祥公司约定以单价4,980元/平方、总价款725,885元的价格购买位于济宁市兖州区建设路197号金阁花园某住房一套，后吴某、周某陆续交纳了全部购房款，该房具备办理房屋过户手续的条件后，民祥公司以各种理由拒绝办理过户手续，为维护自身利益，吴某、周某诉至法院。

　　民祥公司辩称，2021年11月2日济宁市公安局兖州分局向民祥公司送达了立案告知书，关于孙某涉嫌职务侵占一案已立案侦查，民祥公司认为吴某、周某是否将部分房款交付给了民祥公司需等待该刑事案件的处理结果，特申请中止审理本案。如不能中止，认为虽然双方签订了房屋买卖合同，但吴某、周某并未按照合同约定交纳全部购房款，截止至2017年合同签订时，吴某、周某尚有余款20万元的购房款未交纳，在其二人没有全部支付购房款时，民祥公司可以行使同时履行抗辩权，不予协助办理房屋登记手续，同时要求吴某、周某向民祥公司支付剩余房款20万元及违约金，请求驳回吴某、周某的诉讼请求。

　　法院经审理查明：吴某、周某以725,885元的价格购买民祥公司开发的位于济宁市兖州区建设路197号金阁花园某住房一套，双方于2014年8月签订了《金阁花园.军辉府认购协议》和《商品房买卖合同会签单》，吴某、周某于2014年8月8日交纳定金1万元，于2014年8月21日交纳房款225,037元，于2015年9月16日交纳房款290,848元，2021年12月29日通过兖州法院扣留、提取了民祥公司在吴某、周某处的房款10万元。现该房屋由吴某、周某居住使用，但一直未办理产权登记手续，吴某、周某认为包含其二人于2012年9月21日通过孙某交纳给民祥公司的房款10万元，共计总房款725,885元已经全部付清，民祥公司应该予以办理该房屋的产权登记手续，但民祥公司不予协助，故于2022年1月27日诉至本院，要求确认房屋买卖合同有效，由其二人自行办理产权登记手续。民祥公司应诉后，不认可于2012年9月21日收到了吴某、周某交付的房款10万元，不认可2021年12月29日法院扣留、提取吴某、周某的10万元是用于案涉房款，主张吴某、周某至今没有全额交纳案涉房款，不符合办理房屋产权登记的手续，请求依法驳回吴某、周某的诉讼请求。庭审中，双方均认可吴某、周某只从民祥公司开发的兖州金阁花园购买过案涉这一套住房。

　　本案争议焦点为：1、本案是否还需等待兖州公安局孙某职务侵占一案的处理结果？2、本案是否准许民祥公司提出的对2012年9月21日收条中公章的真伪进行司法鉴定？3、根据2012年9月21日的收条能否认定民祥公司收到了案涉购房款10万元？4、吴某、周某现在要求办理案涉房屋的产权登记手续条件是否成就？

　　裁判结果：

　　济宁市兖州区法院于2022年5月17日作出一审判决：

　　一、山东民祥房地产开发有限公司与吴某、周某于2017年7月21日签订的《房屋买卖合同》有效；

　　二、由吴某、周某自行办理位于济宁市兖州区建设路197号金阁花园某住房的产权登记手续，所需费用由其二人自行承担。

　　宣判后，双方均未提出上诉。（2022）鲁0812民初421号民事判决书现已发生法律效力。

　　裁判理由：

　　孙某在收到吴某交付的10万元后，是否将款项用于公司，是公司与孙某个人之间的行为，如果没有用于公司，涉嫌职务侵占，应追究孙某的刑事责任，但对外还是应由公司承担民事责任，该刑事案件与本案无关，本案无需等待孙某职务侵占一案的处理结果。

　　根据九民会议纪要提出的盖章行为法律效力的规定，公章之于合同的效力，关键不在公章的真假，而在盖章之人于盖章之时有无代表权或代理权，本案中，吴某、周某提交生效的4份法律文书已经认定孙某在2009年至2014年期间代表民祥公司负责兖州金阁花园项目的工程施工建设，故2012年9月孙某向其二人出具收条的行为足以使交易相对人相信其有代理权或代表权，履行的是公司的职务行为，本案中不需再对公章的真伪进行司法鉴定。

　　本院认为，2012年9月21日的收条记载收到购房款10万元，虽然没有付款凭证予以佐证，但该款项的交付时间是2012年9月21日，付款金额不太大，当时转账不太盛行，交付现金属于正常现象，在吴某、周某提交的其他4件与孙某、民祥公司相关的案例中，孙某所出具的借条或收条与本案中孙某出具的收条格式完全相同，收款时间基本一致，结果均认定民祥公司收款成立，故本院认定吴某、周某交付房款10万元事实存在。该收条中记载购买的房屋是“暂定”3号楼某房屋，而最后购买的房屋是另一套，因当时房屋还未建好，在没有签订正式购房合同之前，改变房屋的位置符合日常行为规则，庭审中，双方均认可吴某、周某只购买了民祥公司开发的兖州金阁花园一套住房，综合以上情形，本院认为2012年9月21日的收条能够认定民祥公司收到了案涉购房款10万元。

　　案例注解：

　　本院认为，吴某、周某从民祥公司以总价款725,885元的价格购买位于济宁市兖州区建设路197号金阁花园某住房一套，双方签订了认购协议书、会签单和房屋买卖合同，从2012年9月21日至2021年12月29日，吴某、周某通过多种方式陆续实际交纳了全部购房款，其要求民祥公司办理产权登记手续的条件已经成就，民祥公司应该为其二人办理，但民祥公司不予协助，理由不当，本院不予支持。吴某、周某要求自行办理相关手续，符合法律规定，本院予以支持。

　　独任审判员：薛峰 济宁市兖州区人民法院民一庭副庭长

　　案例编写人员：陈晶济宁市兖州区人民法院民一庭法官助理