[要点]

　　房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地上的建筑物也就没有所有权。因此，农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而我国法律、法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋。故城镇居民购买农村房屋由于违反了相关法律和国家政策的规定，依法应当认定为无效。

　　[案情]

　　原告：韩某某

　　被告：孙某某、郑某

　　2010年12月18日，韩某某与孙某某、郑某签订房屋买卖契约一份，内容为：“兹有淄河村村民孙某某平房一套，坐落于淄河村北面，东与谭玉行家为邻，留有一米的阴沟，西至路，南至路，北至谭玉文承包地分界处。经双方协商，孙某某自愿将此平房卖与张店韩某某女士为业，房款共98 000.00元，钱房当面交清，永不反悔。”同日，韩某某支付给孙某某、郑某现金20 000.00元。郑某给韩某某出具收条一份，内容为：“今收到韩某某现金贰万元整。”但孙某某、郑某收到20 000.00元价款后，一直未清理房屋，拒不将房屋交付给韩某某。韩某某要求两被告返还购房款20 000.00元，被告拒不返还。韩某某请求法院依法确认原、被告双方签订的房契无效，并要求二被告返还原告购房款20 000.00元。

　　[审判]

　　法院经审理认为：城镇居民购买农村宅基地上房屋的买卖合同违反我国现行法律法规的相关规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案中双方签订的涉案合同（房契）依法属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故韩某某要求孙某某、郑某返还已付的20 000.00元购房款，具有事实和法律依据，依法予以支持。由于双方合同中既没有约定定金，收条上亦未注明该款系定金，故孙某某、郑某主张该20 000.00元系定金而不应返还的主张不能成立，依法不予支持。

　　[评析]

　　本案主要涉及城镇居民购买农村房屋的效力问题。因城镇居民购买农村房屋产生的纠纷目前是司法实务中的热点问题之一。本案即是这方面的典型案例。本案中，原告作为城镇居民到农村购买作为农民的被告的房屋，法院一、二审均认定双方签订的房屋买卖合同为无效合同，结合该案的具体情况来看，这一认定符合相关规定和政策的精神，无疑是正确的。

　　我国法律目前对房产和土地实行的是“地随房走”原则，即“房地一体”主义。如我国《物权法》第一百四十七条对此就明确规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这是因为房屋与其所占用的土地具有不可分割的性质，房屋所有权建立在土地使用权基础之上，如果没有土地使用权，对附属在该土地上的建筑物也就没有所有权。因此，农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而我国法律、法规明确禁止宅基地买卖。我国《物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。而根据《土地管理法》第十条和第六十二条的规定，作为农民集体所有的土地，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。除上述法律规定外，我国现有的政策则是多次禁止城镇居民购买农村房屋。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）明确指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）也指出：“实行最严格的土地管理制度，……禁止城镇居民在农村购置宅基地。” 2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）则强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设，进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发[2008]1号）则再次重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。” 而从理论上讲，宅基地使用权是农民作为农村集体经济组织成员的专属权利，与其特定的身份关系相联系，农村房屋买卖中买房人名义上是买房，但在我国房地一体的格局下，对农村房屋的处分必然涉及宅基地的处分，这有损集体经济组织的权益，是法律法规所明确禁止的。而且目前城镇居民购买农村房屋无法办理产权证书变更登记，即便房屋交付，买受人也无法获得所有权人的保护。因此综上所述，城镇居民购买农村房屋由于违反了相关法律和国家政策的规定，根据我国《合同法》第五十二条第一款第五项应认定为无效。

　　当然，对于城镇居民购买农村房屋的问题，上述“无效认定”只是一种原则，并不意味着只要是城镇居民购买农村房屋的合同就一概认定为无效合同，应结合具体案情，区分不同情况，要使裁判结果能够实现政治效果、法律效果和社会效果的有机统一。这就需要在效力认定方面注意以下两个方面：一是要考虑当事人和房屋的现实情况，如当事人主体身份、主张无效的实质性原因、房屋买卖合同履行、房屋的权属、是否经过审批和登记、有无翻建、扩建等。二是坚持利益平衡原则。要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，买受人因房屋升值产生的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；等等。具体而言，以下几种情况可以作为例外情形考虑认定合同有效：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是买卖行为发生时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，尤其是1999年之前国家政策尚未全面禁止城镇居民购买农村房，对此从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定房屋买卖合同有效，更能够被社会公众所接受。