民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，对于合同签订后，双方均未履行，一方诉请的可得利益损失，能否支持？

　　基本案情：被告某置业有限公司与某县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，受让土地使用权一宗，宗地用途批发零售用地，并取得土地使用权证书。后被告拟将受让的宗地规划设计申请变更为高层建筑，为此拟将某小区部分平房住宅进行拆迁并纳入本地块的整体规划，在此情形下，被告与受建设高层影响的住户进行协商。被告某置业有限公司与原告签订安置协议一份、补充说明一份。协议约定，甲方采取建设安置房后还迁的方式，以新开发的房屋与乙方进行置换，协议约定“甲方按乙方现有住房建筑面积85.06平方米的置换建筑面积127.59平方米的安置房，同日甲乙双方签订安置协议补充说明，主要内容为，安置房竣工验收后，乙方自接到甲方还迁通知或甲方张贴还迁公告之日起10日内，开始协助甲方办理原有住房所有权过户手续。乙方原有房屋的所有产权手续过户办理完成后，甲方向乙方交新建安置房钥匙。乙方接到钥匙后6个月内腾空原有住房与甲方交接。乙方腾空原有房屋并办理完成该房屋所有相关产权的过户手续后，甲方开始协助乙方办理新建安置房所有相关产权手续。补充说明还对后续履行的其他权利义务作出约定。后被告方因未能与部分拆迁户达成安置协议，案涉建设项目宗地规划未能变更。某县规划局向被告某置业有限公司发放建设用地规划许可证，并注明用地性质为商业金融业用地，安置协议不再履行。某置业有限公司以特快专递方式向原告邮寄《解除合同通知》一份，并在邮封写明邮寄内容为解除《安置协议》及《补充说明》的通知，原告拒收、邮件被退回。被告置业有限公司在小区各单元分别张贴合同解除公告，公告主要内容，因该小区涉及安置的现有住户有46户拒绝与被告签订《安置协议》，无法实现整体还迁的合同目的，根据合同法第94条的规定，自公告之日起解除与上述楼房内业主已经签订的《安置协议》及《补充说明》。后煜东公司与包括6原告在内的114户居民进行协商，原告自述与其中106户居民达成协议每户支付3万元，安置协议解除的协议， 仅有本案及另外5原告协商未成。

　　研究意见：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，应适用当时的法律规定进行审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方当事人达成的安置协议并非一般商品房交易合同，需以安置方取得净地、组织施工建设，完成商品房建设后方可交付房屋，完成合同义务；被安置方则需交出房屋，被拆除新建后，才能按照合同约定取得被安置房屋，即双方的权利义务不同于一般商品房买卖中一方提供房屋、一方提供资金的交易形式。且协议中虽确定了一方经拆迁后可获得的房屋面积，但并未确定具体位置坐落（具体单元、楼层及房号根据审批的规划方案及选房顺序确定），此情形下该合同是否为本约合同、作为被安置方享有的合同利益为何（信赖利益还是履行利益）也需作进一步审查认定。现已查明该安置协议因安置方未能获得净地导致无法施工建设，相应土地已经变更规划为商业、金融业用地，已不能建设住宅，被告以自己的行为表明不能继续履行案涉合同，该合同已丧失履行的现实可能性，故应解除。因案涉双方达成的并非买卖合同，原告方作为被安置方在合同订立后至提起本案诉讼期间未因履行合同导致市场交易机会丧失，也未因履行安置协议之补充协议约定的“乙方接到钥匙后6个月内腾空原有房屋与甲方交接……”产生腾退房屋影响居住等实际利益损失；被告方在受让取得案涉该幅土地使用权并规划许可后，在尚未获得可施工的净地的情况下自行与原告签订安置合同存在一定注意义务的缺失应视为存在一定程度的过错，现原告提出违约赔偿的主张应予支持。对于损失赔偿的具体数额，协议中并未约定违约责任亦即无法参照协议约定确定违约损失标准，前已述及原告在本案中未产生市场交易机会的丧失也未进行其他投入，而被告已向其他达成安置协议并解除的108户住户每户支付3万元款项，综合考虑当事人过错程度、履行合同的投入及损失的情况，同时结合民法通则第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，沂源县法院依据公平原则确认由被告支付原告违约金3万元，符合本案具体实际，亦不违反法律规定。

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