房屋是家庭的基体，是人类生存的物质寄托，是普通百姓最重要的资产之一。长久以来，以房屋为本的思想深深影响着我国民众。改革开放以来，随着我国经济的持续快速发展，资本市场逐渐活跃，货币流通日益频繁，房屋作为一种特殊商品，逐渐在资本市场上开始流转。

　　从商品房的流转角度看，房屋买卖合同有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同；另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。随着近几年房地产市场不断升温，尤其是“国五条”等购房政策的陆续出台，二手房买卖日渐火爆。但二手房买卖主要发生在个人之间，可变因素较多，加之购房者防范风险的意识较低，极易引发纠纷。故对审判中出现的二手房买卖合同纠纷案件进行系统的统计分析，寻找这类纠纷的特点和起因，进而总结审判经验，有针对性地提出建议和对策，对提高人民群众的法律意识和风险防范意识、降低此类案件的发生率、保护人民群众的财产安全、维护社会和谐稳定具有十分重要的意义。

　　一、二手房买卖纠纷案件基本情况和特点

　　（一）此类案件多发生于个人之间。随着政府对房地产市场调控力度的不断加强，尤其是自2013年起，国家为加强房地主市场的宏观调控，相继实施了“国五条”等相关政策。因受国家政策的限制，有些人纷纷通过买卖、赠与或者其他途径将自己名下闲置房产转移给他人，且个人之间达成买卖房屋意向的现象较多。据统计，2013年1-6月份，周村区人民法院受理二手房屋买卖合同纠纷案件34件，个人之间的二手房屋买卖纠纷25件，通过房屋中介及个人与单位之间的二手房屋买卖纠纷9件，个人之间的二手房屋买卖纠纷案件占同期二手房屋买卖纠纷案件的73.5%。如下表所示：

　　（二）此类案件多是由过户问题引发的纠纷。因不动产买卖合同的效力与不动产物权变动的效力是完全不同的概念，适用不同的法律规定，且不动产物权是否发生变动以登记为准，不影响不动产物权买卖合同的效力。因此，二手房屋买卖合同纠纷大多是因过户问题引发的，主要体现在以下几个方面：一是出卖人中途违约。由于房屋价格上涨较快，在过户期间出卖人可能会一房二卖，中途违约将房屋以更高的价格转卖给他人以获得更多的收益。近年来，买受方诉至法院要求出卖方继续履行合同办理过户手续的案件有所增多。二是“阴阳合同”导致履行争议。在二手房买卖中，买卖双方在房地产中介公司的操作下通过签订阴阳合同的方式偷逃税款已成为业界不争的事实。由于两份合同的约定存在一定差异，且文本内容大多不规范、不明确，当事人在实际履行过程中极易出现争议。三是房屋权属瑕疵引发纠纷。房屋多为家庭成员的共有财产，在出卖时需房屋所有权人与共有人一致同意。二手房买卖中，因出卖房屋未经共有人同意、房屋权属存在瑕疵而导致交易受阻、引发纠纷的情况并不罕见。截止2013年6月份，周村区人民法院受理的二手房屋买卖合同纠纷34件，其中，要求确认双方所签房屋买卖合同无效或解除合同的案件13件，买受人要求出卖人协助办理房屋产权变更登记手续的案件15件，占房屋买卖合同纠纷的82.35%。

　　（三）此类案件的分布范围广且收案数逐年递增。房屋买卖合同纠纷是一个独立的案由，但在其他主案由下也会涉及到房屋买卖问题，如分家析产纠纷、婚姻家庭继承纠纷、房屋拆迁安置补偿合同纠纷等。且随着人们法律意识的不断增强，越来越多的人选择用法律途径维护自己的合法权益。据统计，2011年、2012年、2013年1-6月份，周村区人民法院受理的涉及房屋纠纷的案件数（包括所有权确认纠纷、分家析产纠纷、离婚、继承中的财产纠纷等）分别为80件、97件、73件，其中单独以房屋买卖合同纠纷立案的收案数分别为35件、36件、34件，分别占房屋纠纷案件的43.75%、37.11%和46.58%。

　　（四）此类案件调撤率较同期一般民事案件较低。由于房屋价格上涨较快，出卖人出让房屋时的价格与现在心理预期的价格落差较大，加之不动产物权转让需经登记才发生物权变动的效力，出卖人受利益驱使拒绝协助买受人过户以此来加价，案件审理过程中双方很难协商解决。2012年、2013年1-6月份，周村区人民法院受理的此类案件中，调解、撤诉结案率分别为52.9%、61.1%，而同期离婚纠纷案件的调撤率分别为65.4%、72.3%，继承纠纷案件的调撤率分别为76.2%、90.9%，房屋租赁合同纠纷案件的调撤率分别为64.7%、100%，由此可以看出，此类纠纷调撤率较同期一般民事案件低。

　　二、二手房屋买卖纠纷案件成为审判难点的成因分析

　　（一）法律规定不完备。法律制定的依据是社会现状，社会是不断发展进步的，这必然导致法律的滞后。现阶段我国二手房屋买卖方面的法律规定不尽完善，现有法律仅在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律及相关司法解释中略有涉及，而没有专门的法律及相关司法解释，各地有关的条例、政策不统一，导致二手房买卖纠纷特别是侵犯买受人权益案件大量发生。且现有的法律规定及政策也存在一定漏洞，如国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”但现实生活中，农村房屋出卖给本集体经济组织以外的人的现象屡见不鲜，我国现行政策对农村房屋买卖过户规定了较严格的限制条件，导致购买农村房屋的一些受让人不能办理过户手续，不动产物权不发生效力，购房人没登记的，不能取得房屋的所有权。尤其是农村土地增值以及城中村改造拆迁补偿等因素，房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而反悔，有的要求直接收回已交付的农村房屋，有的要求与买受人共沾拆迁利益,他们利用法律法规及国家政策的漏洞，将已出卖的房屋通过诉讼手段收回。这在一定程度上也增加了法院在审理农村房屋买卖纠纷的难度，一方面要依法办案，另一方面又要充分考虑社会公正公平，在二者之间寻求平衡点。

　　（二）买受人法律观念淡薄、风险防范意识差。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。” 由此可以看出，在我国，不动产物权是否产生物权变动的效力不影响不动产买卖合同的效力。现实生活中，因信息公开制度不完善，有些人对有关此类纠纷的法律及政策法规不了解，在没有查实房屋信息的情况下购买二手房屋，从而导致无法过户；也有些人根本没有过户意识，认为只要交付房屋及相关权属证书即可；有些人虽有过户意识，但因过户费用较高，在购买当时无法办理过户手续，而后出卖人不配合而无法过户......这些均是因买受人法律观念淡薄，对于“前合同义务”、“后合同义务”不重视、不明确，风险防范意识差，往往因此导致纠纷和损失。

　　（三）房管部门登记制度不完善，监管不到位，房屋权属存在瑕疵。我国正处于社会转型时期，制度建设方面仍然存在很多不完善的地方，社会制度失效或效率不高的现象大量存在。我国《物权法》第十条第二款明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”但在现实生活中，因历史及政策原因，大量农村房屋及城市周边房屋未在房管部门登记备案；有些房屋虽有登记，但登记信息不全或登记信息错误；加之有些房屋中介机构及其工作人员为牟取中介费，在未查实房屋信息的情况下将存在权属瑕疵的房屋挂牌出售，且通过中介机构签订的二手房屋买卖合同对于买卖双方的权利义务很明确，但对中介机构的义务约定不规范等情况时有发生，而房管、工商等部门对此类现象监管不到位，也无明确具体的惩罚措施，无法从根本上杜绝房屋买卖纠纷的发生。

　　（四）当事人双方心理诉求差异大。二手房屋受让人对相关法律法规缺乏认识及理解，对于国家及当地有关政策以及受让二手房屋的风险不了解，往往希望以较低的价格买到合意的房屋，直到过不了户时才意识到问题的严重性；而随着房价的不断上涨，二手房屋出卖人出于利益考量，总是想方设法抬高房屋价格，将各种费用转嫁于买受人，加之出卖房屋时的价格较之现在偏低，心理落差大，尤其是农村房屋买卖更为常见，受让人受利益的驱使，往往拒绝履行协助买受人办理房屋过户转移登记的义务或利用政策的漏洞要求买受人返还房屋，造成诉讼双方争议较大，难以达成合意。且调解力量单一，很多人并不知道“人民调解委员会”、“（居）村委会”等民间调解机构的存在，当事人仅在诉讼阶段依靠法院来进行调解，既造成社会资源的浪费，也不利于矛盾的及时解决。

　　三、 处理此类问题的建议和对策

　　（一）提高立法技术，建立、健全二手房买卖市场的法律法规。首先，我国现阶段二手房市场没有专门的法律法规来规范，为适应社会发展的需要，要继续完善各个领域中的立法，注重调查研究，结合当地房屋政策及社会生活中出现的典型案例，如农村二手房屋买卖合同效力问题等不确定因素，专门制定二手房交易方面的法律法规或暂行条例，使之更加严密和细化，更具可操作性，使法律更加有效地规范和制约现代社会生活的运转。其次，建立健全现代化行政管理机制，使执法者意识到其必须依法行政，建设服务型政府，更好地履行为人民服务的职责。再次，不断改革和完善司法体制及其相应的监督机制，使司法人员树立严明司法的意识，法院在审理案件过程中遇到的疑难、复杂问题时要善于借鉴国内外典型案例，可以设立专门部门定期对此类问题进行汇总，形成书面意见，向上级部门请示汇报，并及时将审判中出现的新情况、新问题向立法部门反映，实现立法与现实审判的契合。

　　（二）建立以法院为主导、多部门相互配合的法制宣传体制。首先，法院可以联合房管部门、派出所、居（村）委会等，运用各种典型实例，通过上门讲法、到社区发放宣传资料、在LED大屏幕循环播放有关的法律法规及普法栏目剧、定期定点开展讲座、鼓励社会成员观摩庭审等渠道和形式向全社会宣传法制教育。同时，派出法庭也应充分发挥法官便民服务站的优势，在其所负责的辖区内通过设立咨询点定期为村民排忧解难、深入村庄及厂矿企业开办法制讲座、组织居（村）民观看普法节目等活动，切实提高辖区群众的法律意识和思想道德素质，增强购房群众的风险防范意识，有效避免因不懂法而带来的购房风险。其次，要深入党委政府、社区、村镇等，主动向辖区领导、各界代表和基层群众开展调研，深入分析当前经济社会发展变化在司法领域的反映，对审判执行工作中发现的影响发展和稳定的苗头性、倾向性的问题，以及社会发展矛盾的新动向、新特点，及时向有关机关提出司法建议。第三，要通过宣传教育，引导群众树立诚实信用观念及维护交易安全的意识，严格遵守房地产交易市场中的诚信原则，促进房地产交易的良性发展。

　　（三）加大投入力度和监管力度，完善房产信息登记制度，规范房地产市场交易秩序。房地产登记是房地产产权管理的法定手续，是政府加强房地产管理的宏观调控手段，有利于加强政府对房地产交易状况进行管理和监督，保障权利人的合法权益。因此，面对混乱的二手房交易市场，首先，政府应当加大这方面的人力、物力投入，设置二手房登记专项资金；完善信息公开制度，除涉及国家秘密、个人隐私外，应当允许公民持有效证件查询相关的房产信息及中介机构信誉信息。其次，基层法院及其派出法庭、派出所、居（村）委会也应当发挥其职能优势和地域优势，协助房管部门完善房产信息登记制度，对其所管辖区内的房屋产权信息如实汇总，定期普查，并向房管部门备案登记，以备购房者查询。再次，法院可以配合工商等部门对辖区内的房屋中介机构进行集中整顿，并在房管部门备案登记，对中介机构工作人员建立实名登记和工作卡制度，挂牌上岗，对提供虚假房源信息、隐瞒真实房屋信息等违法违规行为，依法严肃查处。第四，建立规范化的日常动态监督管理机制，强化多部门联动，要充分发挥举报投诉机制的作用，通过设立举报电话、开通举报信箱等多种方式，形成监管合力，加大对典型案例及检查结果的曝光力度。

　　（四）创新工作方法，提升办案质效。此类案件，双方当事人心理诉求差异大，如何让此类纠纷在买受人承受能力范围内又能让出卖人的利益最大化无疑是司法实践中最迫切要解决的问题。因此，我们应创新工作方法，更加注重能动司法，形成多元化调解格局。首先，要善于能动调解，完善调解联动机制。基层法院及派出法庭可以在辖区内设立法律咨询点和调解室，利用地域优势，加强与居（村）委会、司法所等的相互配合，充分发挥人民调解委员会的职能作用及人民法院的司法确认机制，尽最大可能促使当事人平和地解决此类纠纷，切实维护双方当事人的合法权益。其次，对此类案件可以专人审理。通过集中学习房地产市场相关法律法规政策等方式，选调精通此类案件并善于调解的法官专职审理此类案件，灵活运用法律及调解手段，提高此类案件的调撤率，定纷止争，实现法律效果、政治效果和社会效果的统一。第三，严格规范诉讼流程，增强节点监控。除重大、疑难、复杂的案件外，充分利用简易程序及一审终审等制度的优势，简化诉讼环节，节约人力、物力资源，从整体上提高办理此类案件的效率和质量。