执行局 孙健东

　　【基本案情】

　　法院执行公民乙欠甲其他合同纠纷一案中，法院依法查封了乙所有的房产一处，并对该房产依法进行评估拍卖，丁依法拍卖购得。在向丁移交该房产时，丙向法院提出执行异议，因乙欠丙欠款20万元，无力偿还，乙将涉案的房产在法院查封前，与丙已签订了房产租赁协议，以每年10000元的价格租赁给丙，租赁期限为20年，用于折抵所欠其的欠款20万元。丙以此向法院提出执行异议：法院在查封前已租赁涉案房产，并实际占有该房产，其的租赁期间未满，对该房产进行拍卖后移交该房产，其合法权益受到损害，该拍卖为带租拍卖，请求人民法院在其租赁期满后，再行移交。并提交了乙向丙借款的证据及双方就该借款达成的租赁合同。

　　【分歧】

　　关于丙所提执行异议能否阻却法院查封拍卖执行程序有两种观点：

　　第一种观点：丙所提执行异议成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

　　承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”

　　丙的异议请求符合该规定，即（带租拍卖）认为丙的以租抵债也是一种合同行为，只要不违背法律，并不能否认其合同的效力，应当在其租赁期满后，再向丁移交涉案房产。

　　第二种观点：丙所提执行异议不成立。虽然从形式要件上其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定。但丙虽然已经实际占有该房产，且也签订了租赁协议。但丙并未提供实际向乙交纳涉案房产的租金凭证，而实际上是以租金抵债，是被执行人处分其涉案不动产尚未发生长期租金收益的行为，不符合第三十一条第一款的合法有效的规定，应当驳回异议。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，现分析如下：

　　第一，强制执行是通过公权利对被执行人的财产进行处分，保护所有当事人的合法权益的行为，而对于被执行人与案外人签订的以租抵债的合同，实质上是一种被执行人擅自以处分其涉案不动产未来租金收益来提前全部抵偿某一个债权人的行为，直接损害了执行案件中已经生效裁判确定的债权人的合法权益。乙与丙签订的以租抵债的行为违反了《民诉法》的参与分配的规定，其不能产生租赁的效力，更不能对抗法院的执行。

　　第二，对于租赁合同是否有效，因没有通过诉讼审理，在执行中，不宜作出判断，案外人对于租赁合同的效力可以通过诉讼解决。