物业服务瑕疵可酌减物业费

　　民三庭 袁媛

　　【案情】

　　原告淄博平安物业管理有限公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，自2009年起为荆山小区提供物业服务；被告王某某系荆山小区业主。原告淄博平安物业管理有限公司诉称，原告提供了完善的物业管理服务，但被告自2009年至今未向原告交纳物业管理费，原告多次对其书面及上门催缴未果，请求判令被告支付所欠物业费及滞纳金。被告王某某辩称，原告提供的物业服务不达标，卫生服务不到位，排污没有处理好，绿化带没有按照要求落实，车库未按要求拆除，因此拒绝支付物业费，更不存在任何滞纳金。

　　【审判】

　　我院根据上述事实和证据认为，原被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当支付相应物业费。物业公司所提供的物业服务具有公共属性，关系到小区全体业主的切身利益。如允许个别业主以物业服务存有瑕疵为由拒交物业费，将有损于其他正常交费业主的利益。故被告以此为由拒交物业费，不予支持。如业主对物业公司服务水平和质量有异议，可以通过合法的途径依法维护自身的合法权益，必要时也可以成立业主委员会并通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业。本案原告在提供物业管理服务的过程中，对业主提出的物业管理服务不到位的情况应及时妥善处理，并按照相关规定规范物业管理服务，提高物业管理服务的水平。原告提供的物业服务合同对被告没有约束力，故对原告据此请求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，判决被告王某某支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费，驳回原告的其他诉讼请求。

　　一审宣判后，原告淄博平安物业管理有限公司、被告王某某均不服一审判决提起上诉。淄博市中级人民法院认定原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁定驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　物业公司与小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按照合同约定提供符合合同约定标准的管理服务；小区业主也应按照合同约定履行缴纳物业费、配合物业管理的义务。那么，物业公司的物业服务存在瑕疵，业主能否以此为由拒交物业费呢？对此，存在两种意见：第一种意见认为，物业公司虽有违约行为，但是按时交纳物业费是业主的合同义务，在物业公司未构成根本违约的情况下，业主无权拒绝交纳物业费，但可要求减少物业费的交纳；第二种意见认为，在物业公司提供服务确实不符合合同约定的情况下，由于物业合同的目的已无法实现，业主有权拒交物业费。

　　本案在审理过程中采用了第一种意见，理由如下：本案中，业主认为物业公司的卫生服务不到位，排污没有处理好，车库未按要求拆除等，只能说明物业公司的服务质量存在瑕疵，原告淄博平安物业管理有限公司履行了物业服务合同主要义务，尚不足以认定其根本违约。物业公司的服务范围广，包含了保洁、安保、公共绿化养护、公用设施维护等较多方面，然而小区业主人数众多，不同的业主有不同的服务要求，不可能做到人尽满意。如果允许个别或部分业主以小区保洁、安保工作等存在的瑕疵为由拒绝交纳物业费的话，可能会适得其反，引起恶性循环。

　　物业服务合同纠纷案件属新类型案件，法律关系较复杂，纠纷的类型和成因多样化，往往易形成群体性纠纷。现实中，物业公司与业主之间常因物业费问题发生纠纷。物业公司在收取物业费用时，业主常常以物业公司服务不到位、不达标、与合同约定不相符等理由拒付物业服务费用。审判实践中处理物业服务质量瑕疵纠纷案件存在以下裁判标准：

    一、物业服务公司的服务质量问题的认定

　　物业服务公司的服务质量是否存在瑕疵，应当先确认服务标准，即找到物业服务所应达到的标准。首先，物业公司提供服务的依据是双方间的合同，因此应当首先以合同约定作为参照标准。其次，当合同对服务标准没有具体约定时，应以法律、法规规定以及相关行业规范确定的物业维修、养护、管理和维护义务为参考，在确定物业公司等级的基础上，确认物业公司应当提供的服务标准。最后，当某项服务在合同中没有约定、法律、法规以及相关行业规范也没有规定时，应当本着“权利义务相统一”的原则，确定物业公司违约的程度。

　　二、业主的抗辩理由大多不能成为拒交物业费依据

　　根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律的规定，只有当物业服务公司根本未提供或基本未提供某项服务的时候，可以认定物业公司对此项服务根本违约，业主拒交物业费才有可能得到法院的支持。因此业主提出的下述不交物业费的原因将不能得到支持：1、没入住就不交物业费；2、未签物业合同不交物业费；3、对物业服务不满意不交物业费；4、对社区大环境不满意不交物业费；5、对物业公司捆绑式服务不满不交物业费；6、对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费等。

    三、兼顾“私利益”、“群体利益”和“公共利益”

　　物业服务具有公共服务的特点，要保障全体业主的公共利益，且物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，因此每个物业公司服务的标准和积极性也必然存在差异，物业公司的服务存在瑕疵在所难免。小区业主人数众多，不同的业主对小区的保洁、安保、公共绿化养护、公用设施维护等较多方面有着不同的服务要求，因此物业公司的服务很难达到每位业主的标准。人民法院在处理该类问题时应着眼于整体，有利于物业公司更好地为全体业主提供物业服务。对业主有证据证明物业公司确未履行物业服务合同的约定，或小区的大多数业主共同诉讼的群体性物业服务纠纷，可以确定物业服务公司服务质量确实存在瑕疵的，依照物业服务收费与物业服务水平相适应的原则，应对服务存在瑕疵的物业管理费进行酌减，一般不应解除物业服务合同，而应指导业主提请业主委员会根据《物权法》和《物业管理条例》等相关法律法规，通过正当程序解聘原物业公司，重新聘用新的物业公司。

　　                                                                                              编写人：杨占勇