借名买房的权利义务关系

　　民一庭 杜洪芳

　　【案情】

　　两原告刘某甲、冯某系夫妻关系。2007年10月，两原告预购买商品房，因银行有“65周岁以上不允许办理住房按揭贷款”的限制，便与女儿刘某乙商定，借用刘某乙的名义与房地产开发商签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并以刘某乙的名义在银行办理个人购房按揭贷款，以涉案房屋作为抵押。首付款、储藏室款、各项开户费等各项费用都是两原告出资，涉案房屋的产权登记在刘某乙名下，一直由原告居住。两原告以被告拒绝办理产权过户手续为由，起诉请求确认房屋所有权归两原告所有，并办理产权过户手续。起诉时，涉案房屋的购房贷款尚未还清。

　　【审判】

　　我院审理后认为，涉案房屋系由两原告出资购买，但为了顺利办理按揭贷款才借用被告名义签订购房合同，故涉案房屋的实际所有权人应为本案两原告。但由于涉案房屋尚有购房贷款未还清，在审理过程中，本院依职权追加他项权利人银行作为第三人参加诉讼。第三人在庭审过程中明确表示对于剩余购房贷款，第三人将继续向贷款合同确定的合同相对人即本案被告刘某乙主张权利。此外，在庭审过程中，两原告自认2014年5月至今的购房贷款是由被告刘某乙归还的。故，被告刘某乙将剩余购房贷款偿还完毕后，可以一并就实际支付的贷款向本案两原告主张权利。涉案房屋的购房贷款现在尚未还清，无法办理不动产更正登记，对于两原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，不予支持。据此，判决确认涉案房屋归原告刘某甲、冯某所有。

　　一审宣判后，被告刘某乙不服判决，提起上诉，认为一审认定事实错误、适用法律错误。二审法院审理后，认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁定驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　最近几年，国家为了调控房价出台了许多政策，比如限购、限价、贷款利率等，许多人为了规避政策限制或者谋取不正当优惠，而选择借他人之名来买房。借名买房的主要原因有以下几种：1、不具备购房资格，比如因为限购令，使得有购房需求的人无法购房；2、无法办理银行贷款，比如因为年龄较大、即将退休或者有大额贷款尚未偿还等因素导致银行贷款无法审批通过；3、为享受低价购房的优惠条件，比如一些单位对内部职工的优惠条件，团购、房改房等。本案中两原告由于年龄较大，无法办理银行贷款，而选择借名买房。借名买房行为主要存在以下两个问题：

　　一、真正权利人该如何认定

　　笔者认为，在借名买房情况下，合理分配举证责任是认定房屋所有人归属的关键。基于物权公示公信原则，不动产权属证书具有推定效力，应该信赖其真实性。实际买房人若主张房屋归自己所有，则有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意以及自己实际出资的事实，否则，应当尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。

　　本案是发生在家庭成员之间的房屋所有权纠纷，对于家庭成员是否享有对不动产的权利，需要在查清事实的基础上进行确权，而不是把产权登记作为审理确权案件的唯一凭据。结合原、被告双方提供的证据及庭审查明的情况，可以确认的事实是：涉案房屋系由两原告出资购买，但为了顺利办理按揭贷款才借用被告名义签订购房合同。两原告并没有将涉案房产赠与被告的意思表示。因此，两原告是真正的房屋所有权人。

　　二、实际买房人、名义买房人与第三人之间的法律关系应该如何认定

　　笔者认为，借名买房行为属于合同行为，应属于法律无特别规定的无名合同。在借名买房行为中，存在三个主体，实际买房人、名义购房人、第三人（包括售房人、抵押权人等）。本案主要牵涉的第三者为银行，也是涉案房产的抵押权人。实际买房人与借名买房人之间是一种特殊的委托关系，名义买房人在协商、签订购房合同以及向银行抵押贷款时，并不是以实际买房人的委托代理人身份，而是以自己的名义来签订合同。根据合同法的相关规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案不同于一般委托行为的特殊之处在于，名义买房人作为受托人，并不想向第三人披露实际买房人，而主张自己就是真正权利人，在这种情况下，笔者认为实际买房人可以主动向第三人披露自己的真实身份，第三人可以选择实际买房人或者名义买房人作为相对人。如果第三人选择了名义买房人作为相对人，那么名义买房人履行的部分可以以不当得利为由再向实际买房人主张。因此在本案中，第三人银行选择作为合同相对人，在被告偿还完贷款后，可以一并向实际买房人主张。

　　编辑：杨占勇