开发区法院多元纠纷解决机制化解物业服务合同类纠纷

　　开发区法院多元纠纷解决机制化解物业服务合同类纠纷

　　近年来，随着开发区东区改造升级，西区开发建设，整体城市化进程加快，房地产市场交易活跃，各类物业服务合同类纠纷案件日渐增加，立案登记制实施后，此类纠纷明显增多。为此，开发区法院通过建立多元纠纷解决机制，较好的化解了此类纠纷，该院近两年此类案件的调撤率达90%，5月1日以后的调撤率更达到95%。

　　一是内力外力结合，加大诉前调解力度。成立物业纠纷调处中心，作为基层人民调解组织的对口指导机构，定期举办物业服务合同类纠纷人民调解员、人民陪审员培训班，培养民间调解力量。通过委托人民调解员、人民陪审员等在立案之前、立案后开庭前的各个阶段，向当事双方释法说理，说百姓听得懂、愿意听的通俗语言，尽力化解矛盾纠纷，减轻当事人讼累。两年来先后与凤台、旭日、银芝、晨光等十四个老旧小区与街道办事处人民调解组织、住建局等物业管理部门一同开展调解工作，共调解物业服务和同类纠纷342件，实现了调解一件、理顺一处、和谐一片的良好社会效果。

　　二是因地因时制宜，强化巡回审判效果。选取部分物业服务和同类纠纷典型案件，到发生纠纷的小区巡回审判，邀请担任过社区调解工作的人民陪审员参加，法官说法理，陪审员讲情理，通过预先发布开庭公告，选取在傍晚、节假日、双休日等方便群众参与旁听的时间，采用在社区服务中心等群众性的综合服务场所，把庭审开到群众的家门口，让群众参与进来。同时联合物业监管机构，组织评级不高的物业公司旁听庭审，通过这样的样板庭审来教育引导物业公司和业主，避免类似诉讼案件的发生，促进良性发展，切实减少当事人诉累。两年来共审理典型案件10件，通过这种方式达到了“审理一个案、教育一大面”的积极成效。

　　三是向前向下延伸，超前预防化解矛盾。根据该类纠纷的特点，双方当事人在纠纷发生后一般仍将作为服务和被服务对象，合同关系依旧持续。如果在审理过程中单从解决个案争议入手，根源性问题没有解决，难以案结事了。针对这一情况开发区法院在全区街道办事处设立法官工作室，抽调精干力量组成“社区法官”。工作室与居委会、业委会建立联系机制，将诉讼服务职能延伸到户。通过定期到社区走访，发现问题及时与业主及物业公司沟通，将矛盾纠纷化解在萌芽状态，有效避免后续再起纠纷的可能性。同时探索委托调解分流案件机制，在双方当事人认可前提下，由立案庭向所在社区调解组织发出委托调解函，由社区调解组织先行调解，对达成调解协议的，可直接向法官工作室申请司法确认。两年共走访412人次，预防纠纷100余起，委托调解14件。

　　四是引导指导并重，发挥示范引领作用。法院新闻发言人定期就物业纠纷案件召集相关媒体召开案件审理情况通报会，并邀请本地人大、政府部门、相关物业管理公司以及业主代表共同参加，通过召开新闻发布会讲解经典案例的方式，引导社会公众依法按程序解决物业服务纠纷。在此基础上，积极响应市中院提出的“争当社会公正引领者”的目标，通过梳理同类别案件，提炼出物业服务合同不完善是诱发纠纷的前提，向开发区工委管委领导以及建设、房地产等主管部门推送司法建议：建议各职能部门引导物业公司及业主规范签订物业合同，促进物业企业规范化建设；合同中明确业主大会和业主委员会的法律地位、职能作用，及时有效地保障物业企业和业主的合法权益；约定适用小额诉讼程序或仲裁条款，节省司法资源，为完善物业服务合同提供法律指导。