苏在林诉烟台市牟平区人民政府、第三人苏在玉房屋行政登记一案

　　关键词：房屋行政登记　　

　　裁判摘要

　　原告：苏在林，男，1936年1月5日出生，汉族，农民，住烟台市牟平区。

　　委托代理人：徐文胜，男，1952年10月6日出生，汉族。

　　委托代理人：曹成春，男，1963年3月9日出生，汉族。

　　被告：烟台市牟平区人民政府，所在地址烟台市牟平区。

　　法定代表人：李爱杰，男，区长。

　　委托代理人：徐晓东，男，烟台市牟平区人民政府法制办公室行政复议应诉科科长。

　　第三人：苏在玉，女，1946年3月8日出生，汉族，农民，住烟台市牟平区。

　　委托代理人：肖宏鹏，山东昆嵛律师事务所律师。

　　委托代理人：郑淑梅，（系第三人之女），农民，住烟台市牟平区。

　　原告苏在林诉被告烟台市牟平区人民政府、第三人苏在玉房屋行政登记一案，原告于2011年8月24日向本院递交了起诉状。本院于2011年8月30日受理后，于2011年9月1日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2011年9月20日、2011年11月1日公开开庭审理了本案。原告委托代理人徐文胜、曹成春，被告委托代理人徐晓东、第三人委托代理人肖红鹏、郑淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原牟平县人民政府为第三人苏在玉颁发了牟房产证字第021××45号、牟房产证字第021××46号房产证。房产证的填发时间登记为1991年10月10日。

　　被告烟台市牟平区人民政府于2011年9月10日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：

　　1、1983年5月10日填写的084907号牟平县房产所有证草表1份，证明本案诉争之房屋曾为原告苏在林办理过房屋产权登记。

　　2、1990年12月20日填写的牟平县房产所有证草表1份及牟平县宁海镇贵家疃村民委员会出具的内容为：兹有本村村民苏在林同志，一九五一年前旧房一九七八年翻新，八二年房产证丢失，希给予补办的证明材料一份，证明原登记在原告名下的老房产证丢失， 1990年原告申请补办了021××61号房产证。

　　3、编号为牟房产证字第0211361的牟平县房产所有证存根，证明该房屋产权人系原告苏在林及房屋的地址、面积、四至等基本信息。

　　4、1999年烟台市牟平区宁海镇贵家疃村村委会出具的证明一份，内容为：“宁海镇建设办公室：兹有我村村民苏在林因老房产证丢失前来补办，望给予补办为盼。补办苏在玉三间、苏在玉三间。宁海镇贵家疃村委，1999年12月13日”。证明被告为第三人苏在玉颁发的牟房产证字第021××45号、第021××46号房产证，其依据是烟台市牟平区宁海镇贵家疃村村委会出具的证明。

　　被告以上述证据，证明其作出为第三人苏在玉颁发牟房产证字第021××45号、第021××46号房屋所有权证的具体行政行为合法。

　　原告苏在林诉称:1978年，原告将自己所有的位于牟平县宁海镇贵家疃村村西街北的六间正房翻新，于1990年12月10日由原牟平县人民政府为原告颁发了牟房证字第021××61号房产证。因贵家疃村修路，部分房屋拆迁，原告发现自己所有的房屋被第三人与村委签订了拆迁补偿协议。经了解，第三人向村委出具了登记在自己名下的第021××45号、第021××46号房产证。该房产证系被告在没有任何事实依据和法律依据的情况下，给第三人颁发的，侵害了原告的合法权益。请求法院确认被告为第三人颁发第021××45号、第021××46号房产证的具体性行为违法，并依法予以撤销。

　　针对其以上主张，原告向法庭提供了如下证据：

　　1、原牟平县人民政府1990年12月10日为原告颁发的牟房产证字第021××61的牟平县房产所有证存根，证明诉争之房屋原登记在苏在林名下。

　　2、烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处贵家疃村民委员会出具的证明材料，内容为：“2010年因城市建设需要，贵家疃村委与苏在玉签订了拆迁房屋安置补偿协议，苏在玉提交给村委的两套房产权证为牟房产证021××45号和021××46号房屋所有权证书。经村委落实，苏在玉提交的这两套产权证房产就是苏在林提出异议的登记在苏在林名下牟房产证021××61号房屋产权证书所主张的产权房屋。特此证明。”

　　原告以上述证据，证明被诉具体行政行为存在。

　　被告于2011年9月10日向本院提交了答辩状，辩称：一、被告填发的牟房产证字第021××45号、第021××46号房屋所有权证，系根据原告的申请而为第三人苏在玉颁发的，符合房屋登记相关法律规定，该两证合法有效。二、根据《最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》第四十一条“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，原告起诉已超过起诉期限。三、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先解决民事争议，民事争议期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，原告应先通过民事诉讼确权。

　　第三人述称：第三人合法取得该诉争房屋的产权，烟台市牟平区人民政府的发证行为是合法有效的，第三人同意被告的答辩意见，要求驳回原告的诉讼请求。

　　为证明自己的主张，第三人向法庭提交了如下证据：

　　1、收款条一张，内容为：“今收卖房款人民币一万五千元，收款人苏在林，交款人苏在玉”。该收款条上面未注明时间。第三人以该证据证明自己是花一万五千元购买苏在林的东三间房屋。

　　2、《集体土地建设用地使用证》买卖协议，内容为：“一、于公元1996年12月22日，宁海镇贵家疃村苏在林以一万八千五百元（18500.00元）人民币价格，将贵家疃村自己的房屋（正房六间）西三间卖给姜格庄镇东杭格庄村朱志强。二、《集体土地建设用地使用证》有朱志强存有，以后东三间正房如再有买方，该使用证由朱志强和该买方共同拥有，由朱志强存有。如该买方不同意，由该方自己花钱到镇房产管理部门办理《集体土地建设用地使用证》。三、朱志强房屋四至：东至（北屋六间）西三间东院墙，西三间东院墙归朱志强所有。两屋中间山头归两家共有，以后谁翻新房屋，谁自己另起山墙。北至西三间本房后墙外台沿，南至本房院墙外台沿，西至西三间本房山墙外台沿。该买房协议签字盖章生效。卖方：苏维战，买方：朱志强，中间人吴炳臣。于公元1996年12月22日”，第三人以该证据证明原告之子苏维战将该房屋的西三间卖给了案外人朱志强，第三人又从朱志强手中买回了该三间房屋。

　　庭审中，本院依法对被告所作具体行政行为的合法性进行了审查，对被告的行政主体资格及具有对本辖区房屋行政登记的行政职权当事人均无异议。对被告为苏在玉办理房屋变更登记的事实及法律依据的审查，本院对原、被告及第三人提交的证据进行了质证。对原告提交的1号证据：原牟平县人民政府1990年12月10日为原告颁发的牟房产证字第0211361的牟平县房产所有证存根，证明诉争之房屋原登记在苏在林名下，被告及第三人无异议。对被告提交的1-3号证据：1983年5月10日、1990年12月20日填写的牟平县房产所有证草表2份、编号为牟房产证字第0211361的牟平县房产所有证存根及原告户籍所在村贵家疃村委会的证明材料，证明该房屋原产权人系原告苏在林，原告及第三人均无异议。

　　对于被告的4号证据-1999年烟台市牟平区宁海镇贵家疃村村委会出具的为苏在玉补办房产证的证明，原告提出异议，认为：1、村委出具的证明的时间是1999年12月13日，该证明一方面称我村村民苏在林房证丢失，望予补办。却将房产证补办在苏在玉名下。而被告为第三人补办的房产证时间又是1991年11月10日，时间上相差了10年之久，与事实不附。2、房屋产权更名或过户，国家法律有严格的程序规定，被告只依据村委的一份相互矛盾的证明，就将登记在苏在林名下的房屋转移登记到第三人名下，该行为是不合法的，也是无效的。第三人对被告的4号证据无异议。对原告提出的村委出具证明的时间与被告为第三人发证时间不相符的异议，被告在质证时称，发证时间为1999年是正确的，因为当时牟平已撤县改区，新的房产证尚未印制出来，仍然使用盖有牟平县的印章房产证，为了与印章相符，所以就把时间提前了。对第三人提交的1号证据，原告提出异议，称该收条不真实，双方是否发生买卖关系与被告无关，如果是买卖关系，被告应根据买卖关系的程序审查办理过户登记，而不是仅凭村委的一份证明。

　　对第三人提交的2号证据，原告提出异议，称该协议不是原告所签，与本案无关，被告将原属于原告的房屋转移登记到第三人名下无事实和法律依据。

　　烟台市牟平区人民法院经审理查明： 原告苏在林系烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处贵家疃村村民，其户口一直在该村。第三人苏在玉系烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处寇家疃村村民，与本案原告系同胞兄妹关系。原告苏在林在贵家疃村原有一幢老房，1978年经过旧房翻新后，于1983年由原牟平县人民政府为苏在林颁发了房产所有权证。后该房产证丢失，原牟平县宁海镇贵家疃村民委员会于1990年12月10日为苏在林出具了一份证明材料（内容为：兹有本村村民苏在林同志，一九五一年前旧房一九七八年翻新，八二年房产证丢失，希给予补办），根据这份证明，原牟平县人民政府于1990年12月10为苏在林补发了牟房产证字第NO.021××61号牟平县房产所有证，证中载明房主姓名为苏在林、房屋座落位置及四至等信息。1996年12月22日，原告之子苏维战以原告的名义将该六间正房的西三间以一万八千五百元（18500.00元）人民币价格卖给了烟台市牟平区姜格庄镇东杭格庄村民朱志强，双方写有书面买卖协议，协议中约定了土地使用证的归属及房屋四至等情况。之后，第三人苏在玉以一万五千元的价格从原告手中购买了该六间正房中的东三间，并从朱志强手中购买了西三间房屋，当时均未办理相关过户手续。1999年，烟台市牟平区宁海镇贵家疃村村委会出具了内容为“宁海镇建设办公室：兹有我村村民苏在林因老房产证丢失前来补办，望给予补办为盼。补办苏在玉三间、苏在玉三间。宁海镇贵家疃村委，1999年12月13日”的证明一份，烟台市牟平区人民政府据此将原登记在原告名下的这六间房屋为第三人分别颁发了牟房产证字第NO.021××45和第NO.021××46房产所有权证，每证三间，载明的房主姓名均为苏在玉，房产证的填发时间提前到1991年10月10日。另查，第三人苏在玉系烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处寇家疃村村民。2010年因城市建设需要，原告所在的贵家疃村进行旧村改造，第三人向贵家疃村委会提交了牟房产证字第NO.021××45和第NO.021××46号房产所有权证，并与贵家疃村委会签订了拆迁安置补偿协议，原告得知后，提出异议，双方发生纠纷，原告以牟平区人民政府为第三人颁发房产证缺乏事实依据且程序违法为由诉来本院，要求撤销被告为第三人颁发的牟房产证字第NO.021××45和第NO.021××46房产所有权证。

　　烟台市牟平区人民法院认为：根据行政诉讼法对具体行政行为进行合法性审查的原则，本院依法对被告所作的房屋行政登记行为的合法性进行了审查。在本案中，当事人争议的焦点是：1、原告的起诉是否超过法定起诉期限。2、本案是否属于最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定第八条应当中止诉讼的情形。3、被告为第三人颁发房产证事实依据是否充分、颁证程序是否合法。

　　关于起诉期限问题。本院认为，最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”。第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过二十年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。”本案原告于1978年翻建平房6间，1983年原牟平县人民政府为原告颁发了房屋产权证书。1999年，烟台市牟平区人民政府将登记在原告名下的房产转移登记到第三人苏在玉名下时，原告未出具要求转移登记的申请，被告也未收回原告持有的第021××61号房产证。被告及第三人没有直接证据证明原告对牟平区人民政府为第三人颁发房产证第NO.021××45和第NO.021××46的行为已经知道或者应当知道。因此，原告的起诉期限，应当从原告知道第三人与村委签订拆迁补偿协议之日起计算，原告起诉未超过法定起诉期限。

　　关于本案是否属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条应当中止诉讼的情形。本院认为，审理房屋登记案件若干问题的规定第八条：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先解决民事争议….已经受理的，裁定中止诉讼。该条规定中的买卖、共有、赠与等几种情形的民事行为是指建立在合法基础之上的民事行为，如果当事人提出异议，应当先行解决民事争议，而本案中，原告与第三人之间的房屋买卖，表面上发生的是房屋买卖关系，实际导致了宅基地使用权的转让。集体土地在非同一经济组织成员间转让，是国家法律所禁止的，无需民事诉讼先行确认亦能认定交易违法，故本案不属最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条应当中止诉讼的情形。

　　关于被告为第三人颁发房产证的事实依据及颁证程序问题，本院认为，不动产登记行为是由当事人的申请和登记机构的记载两方面的行为构成。当事人申请时应当提供相应的资料，登记机构记载前应当对当事人提交的资料进行审查，房屋转移登记时，登记机构不仅要审查提交的房产证、身份证、转让协议等形式要件，而且还要对其转让协议是否合法进行必要的审查。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家属有的以外，属于农民集体所有；宅基地、自留山属于农村集体所有。”无论是过去还是现在，农村集体土地上的宅基地使用权只能由本经济组织范围内的成员享有。非同一经济组织成员之间转让宅基地使用权，是法律所禁止的行为。按房地一致的原则，本案第三人与原告之间的房屋买卖，必然发生宅基地使用权的转让。苏在玉购买的房屋属于烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处贵家疃村集体所有的宅基地性质的房屋。第三人户籍在烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处寇家疃村，非贵家疃村集体经济组织成员。且其申请办理房屋所有权登记时直至今日，均未取得宅基地及房屋所在地集体经济组织成员资格。被告在为第三人办理房屋所有权登记时，没有按照法定程序审查第三人的身份及第三人是否与卖房人苏在林属同一集体经济组织成员，也未要求双方提交房产证、身份证、转让协议、转移登记申请等必要的材料进行审查，仅凭村委会的一份证明，即将原登记在贵家疃村村民苏在林名下的房屋转移登记到非同一经济组织成员苏在玉名下，应认定被告在办理房产转移登记中未尽审慎义务。对于被告在办理房产转移登记时，将登记时间提前到1991年10月的问题，经查，1995年1月1日牟平县撤县改区。撤县改区后，房屋登记机关在办理房屋登记时，仍然使用改区前印制的盖有牟平县印章的旧房产证，为了与印章相符，所以就把时间提前到改区之前。在2000年之前牟平区存在较多类似情况。

　　综上，被告在办理房产转移登记中未尽到审慎义务，将非同一经济组织成员间的房产交易行为为其办理房屋转移登记，违背了国家法律的禁止性规定，其做出的房屋转移登记行为主要证据不足且程序违法，应予撤销。鉴于诉争之房屋已经拆除，撤销房产证已无实际意义。

　　据此，烟台市牟平区人民法院依据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第五十七条第（二）项之规定，判决如下：

　　确认被告作出的为第三人颁发牟房产证字第NO.021××45号和第NO.021××46号房产证的具体行政行为违法。

　　案件受理费50元，由被告承担。

　　案例报送单位：牟平区法院审判管理办公室

　　编写人：于红伟