牟平法院分析物业服务合同案件存在的问题

近年来，物业管理矛盾已成为社会热点之一，关系到千家万户的日常生活，近日，牟平法院就该院受理的此类案件进行分析、总结，发现主要存在以下问题：

一、诉讼主体群体性，形成审判压力。

物业公司往往是针对整个小区提供物业服务，在物业费的收缴、公共设施的维修等方面极易引发群体性诉讼，而且物业服务合同纠纷往往呈现出“历史遗留问题多、纠纷积累时间长”的特征，部分小区业主为维护自身利益，存在串联抱团、制造舆论等情形，形成群体性不安定因素，给法院审理工作带来了较大压力。今年以来，我院共受理物业服务合同纠纷案件48件，诉前调解案件57件，其中业主为3人以上的群体性纠纷案件共10宗44件，占比91.7%，处理不妥当，极易形成负面影响。

二、案件送达困难，影响审理进度。

由于业主与物业公司长期积累的矛盾尖锐，业主对物业公司大都存有抵触情绪，今年以来，我院向业主以电话简便送达、文书邮寄送达的方式送达成功的仅为13.7%，其中大量邮件以家中无人、电话拒接等理由退回。在这种情况下，我院只能利用早晚时间到其住址进行直接送达，但也存在个别业主以拒不开门、拒不出示身份证等方式拒签法律文书，影响送达效果，浪费司法资源。另外，空置房、租赁房等人房分离的现象普遍存在，更增加了送达难度，影响案件审理进度。

三、物业服务评价体系尚未完全建立，弱化审理标准。

因物业收费标准相对确定，但物业服务合同中对物业服务的质量和标准缺乏明确的约定，在此类纠纷的审理过程中，物业服务企业是否按照合同约定提供相应的服务，是双方争议的焦点，初步统计，在我院近两年审理的物业服务合同纠纷中，有80%以上的业主以物业公司提供的服务不达标为由进行抗辩，而法院在审理过程中因缺乏明确的评判依据，往往不支持业主的主张。另外，因对开发商与物业公司的承担责任认识不清，约有10%的业主以房屋及配套设施存在质量问题以及维修问题进行抗辩物业服务，而得不到支持。

四、业主维权能力弱，增加败诉风险。

日常生活中，业主对物业公司服务不满意的情形较多，但却有极少数作为原告向法院主动起诉，而多以直接拒交物业费的方式进行对抗，一旦进入诉讼程序后，物业公司与业主之间维权能力存在明显差距，物业公司往往有法律顾问或聘请律师为其提供专业、精细的诉讼服务，而小区业主尽管有抱团的心理，但一案一审，大多自行出庭参加审理，但在法律知识储备、证据收集固定等方面具有明显不足，造成有理说不清，抗辩无证据的情况，法官只能根据证据规则，判决业主败诉。据统计，今年以来，诉前受理及进入诉讼程序的此类案件合计105件，判决案件13件，业主败诉率达到100%，导致业主群体不满。