【小威说法】新房漏水怎么办？法院：开发商在保修期内承担修复义务

　　编者按

　　小案件，大道理；小威说，您来听！

　　为进一步充分发挥“一个案例胜过一打文件”的示范引领作用，大力弘扬社会主义核心价值观，即日起，威海法院将开设“小威说法”栏目，“小威”将透过一个个有力量、有是非、有温度的“小案件”，与大家一道情景再现、坐堂断案、析法说理，用公正裁判凝聚人心，以司法裁判引领风尚，努力营造全社会尊法学法守法用法的浓厚氛围，让人民群众切实感受到公平正义就在身边。

　　【小威剧场】

　　“漏水是暖气管道接头脱落导致的，你们都有责任！”

　　“房屋交付时已验收合格，和开发商没关系！”

　　“屋内设施不属于物业的服务范围！”

　　2019年，老刘自某开发商处购买房屋一套，某物业公司为房屋所在小区提供物业服务。2021年4月，该开发商将房屋交付老刘。2022年3月，老刘房屋内暖气管道接头脱落，暖气管溢水，造成屋内家具、电器、墙面等受损。老刘认为，开发商出售房屋的暖气管安装不合格，物业公司未提供符合约定的物业服务，故请求二单位连带赔偿原告损失100000元。

　　该开发商认为，涉案房屋在验收合格后交付，不存在质量问题，且老刘主张的赔偿数额过高。物业公司则认为，漏水部位系室内，属于业主专有部分，物业公司主要为公共区域提供物业服务。因此，漏水情况与物业公司无关。

　　【小威判案】

　　经审理认为，该开发商向老刘出售的房屋虽已经验收，但该验收并非代表房屋不存在其它质量瑕疵。在保修期内，如房屋及配套设施出现质量问题，开发商仍负有维修及赔偿义务。该开发商出具的《商品住宅质量保证书》明确约定供暖设备保修期为两个采暖期。供暖管道接头在保修期内发生脱落导致溢水，给老刘造成损失，开发商应承担赔偿责任。发生溢水的供暖设施位于老刘屋内，该区域非某物业公司工作范围。在发现溢水后，物业公司及时协助老刘关停阀门，降低损失。因此，该物业公司对刘某损失不负有赔偿责任。最终，经调解，某开发商赔偿老刘各项损失40000元。

　　【小威说法】

　　开发商交房的同时应一并将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》即商品房买卖中的“两书”提供给购房人，并按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。保修期自开发商将房屋交付给购房人之日起计算。

　　开发商交付的房屋如存在主体结构质量不合格并无法修复、严重影响正常居住使用的，购房人可选择解除购房合同并赔偿损失。如交付的房屋存在其它轻微、不影响居住使用的质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复义务；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。一般情况下，屋面防水，保修期为五年；供热、供冷系统为二个采暖期。

　　【法条链接】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十条规定，因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。