【基本案情】

    2015年7月许志刚与威海钟氏置业有限公司（简称钟氏公司）签订房屋租赁合同，钟氏公司租赁许志刚私人所有的楼房一栋，建筑面积两千余平方米，租赁期15年，年租金55万元，于每年1月1日前支付下年度租金，逾期交付租金超过两个月，出租方有权单方解除合同。合同签订后，钟氏公司在租赁场所开办了和天下酒店，投资500多万元对租赁楼房及所属院落进行了重新改造装修，并添置了电梯、空调等设施，酒店于2017年9月正式营业。至2018年5月，钟氏公司拖欠2018年度租金 47.5万元未付。许志刚与钟氏公司及实际控制人钟连和、李玉梅又签订了补充协议，约定二人对钟氏公司拖欠的租金及利息、违约责任承担连带清偿责任，尚欠债务每月分期付款，如任何一期未按约定履行，许志刚有权解除租赁合同，承租方返还楼房，而且酒店内的所有装修、电梯、空调无偿归出租方所有。2018年6月，因钟氏公司、钟连和、李玉梅仍未按约定支付租金，许志刚起诉至威海经济技术开发区人民法院。诉讼中，被告表示酒店装修花费巨大，开业不足一年，资金周转困难，愿意积极筹款支付租金，当庭要求转账支付给许志刚20万元，另外款项以一套房屋抵顶，差额部分可以每日从酒店收入中支付。法院也多次组织调解，但许志刚拒绝接受调解，不接收被告支付的款项及抵顶房屋，坚决要求解除合同，按现状返还租赁物，并确认酒店内现有装修、电梯、空调等无偿归原告所有。

【案件焦点】

涉案租赁合同是否应予解除，被告应否按房屋现状返还房屋。

【法院裁判要旨】

    威海经济技术开发区人民法院经审理认为，首先，双方在合同中约定了解除合同的条件，即逾期交付租金超过两个月，原告有权要求解除合同。但是，解除权人行使解除权并非法律的强制性规定，在解除合同的条件成就后，解除权人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同；其次，原告未履行向被告发出解除合同通知义务，不符合合同法相关规定，因而不产生解除合同的效力；第三，被告装修的和天下酒店投资约500万元，而与原告签订补充协议时拖欠租金为47.5万元，双方约定解除合同后房屋内的装修、电梯、空调无偿归原告所有，明显高于其实际损失。诉讼中对于欠付的租金，被告已携带款项和房权证等主动要求支付，有积极履行合同义务的态度和行动，但原告拒绝被告的履行请求，要求按补充协议约定，确认出租房屋的装修、电梯、空调等归其所有，有违诚实信用原则和公平原则；第四，从合同目的来看，原告出租房屋是为了实现租金利益，被告是为了经营盈利。和天下酒店投资巨大，正式营业尚未满一年，处于正常经营状态，因被告履行瑕疵解除合同，不仅不利于维护合同的稳定性和交易安全，而且酒店停业势必给原、被告均造成较大损失，更不利于原告租金利益的实现。综上，从维护双方合法权益角度出发，综合考虑案件实际，涉案房屋租赁合同不宜判令解除。

威海经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：

一、四被告支付原告尚欠2018年度房屋租金47.5万元，并支付违约金（以47.5万元为基数，自2018年1月1日起至实际履行之日止，按年利率24%计算），

二、四被告支付原告律师费5万元；

三、驳回原告其它诉讼请求。

宣判后，原被告均未上诉，判决已生效。

【法官后语】

    诚实信用原则和公平原则是合同法的基本原则，实践中，在租赁合同纠纷中，出租方为了实现其自身利益，往往对拖欠租金的违约责任约定相对严苛，一般规定如逾期拖欠租金达到一定时间，出租方有权解除合同。根据意思自治的合同原则，该约定一经双方同意达成合意，形成契约，即具有法律效力。但是法院在审理此类纠纷时，应当严格审查解除合同的法定条件和约定条件，审慎解除合同。

    《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。因此，履行通知义务是行使解除权的前提要件，如未事先通知，不能直接判令解除合同。另外，且忌机械办案，应当综合分析承租方的违约原因、违约程度、对违约过错的认识态度、因违约给对方造成损失的程度、是否采取弥补措施等，而且还应综合评估承租方的经营状况、解除合同的后果、对双方造成的经济利益风险等，以确定是否必须解除合同。本案中，和天下酒店投资巨大，开业不足一年，资金周转困难符合常情，虽然投资方拖欠租金构成违约，根据租赁合同及补充协议的约定，出租方有权解除合同，但是如判令解除合同，导致酒店停止营业，势必给原被告均带来较大损失，综合考虑本案实际，蓄水养鱼，更有利于维护双方的合法权益；其次，承租方拖欠的租金仅占投资款的不足十分之一，出资方要求将酒店内所有设施、物品归其所有，违背了公平原则；第三，出租方在承租方积极主动要求支付款项的情况下，拒绝接受，坚持解除合同，违背了诚实信用原则。