肥城某房地产公司诉肖某房屋买卖合同纠纷案

　　【裁判要旨】

　　情势变更不同于商业风险，亦不同于不可抗力。情势变更情况下履行合同导致显失公平，遭受不利益的一方当事人可请求变更或解除合同，使风险由对方承担或双方分担；商业风险，按照风险自负的原则，遭受不利益的一方当事人应当承担由此而造成的损失；不可抗力是法定的免责事由，不履行合同无需承担责任。在司法实践中，一些合同当事人有可能以正常的商业风险作为情势变更甚至不可抗力的理由，要求免除自身应承担的违约责任，这可能导致情势变更原则及不可抗力原则在司法实践中被滥用。因此，应正确区分、辨别情势变更与商业风险及不可抗力，在分析事实、对照相关法律、司法解释的基础上作出合情合理的判断。

　　原告（反诉被告）：肥城某房地产公司。

　　被告（反诉原告）：肖某。

　　原告（反诉被告）肥城某房地产公司与被告（反诉原告）肖某因房屋买卖合同纠纷一案，向山东省肥城市人民法院提起诉讼。

　　原告肥城某房地产公司诉称：1、依法判令被告返还购房欠款11213.40元及自2013年6月3日至付清之日止的利息（按年息6%计算）；2、依法判令被告依购房合同办理所购房屋确权登记；3、依法判令被告支付逾期办理房产确权登记违约金9336.00元并自2017年6月1日起至本案房屋所有权登记完毕之日止的违约金（按每日62.24元计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年5月18日签订商品房买卖合同，约定原告将位于肥城市某小区房屋及储藏室出售给被告，房款共计311213.40元。被告于2013年6月份以后分三次向原告支付房款100000元，并于2013年办理银行按揭贷款200000元，尚欠购房款11213.40元，经原告多次催要被告至今未付。被告所购买的房产现已交付使用，该房屋已经过肥城市住建委、国土局等部门竣工验收，原告根据购房合同及补充合同，多次告知被告办理房产登记，被告至今不予办理，特具状起诉。

　　被告肖某辩称：欠房款属实，待原告解决好房屋质量问题后，被告同意支付房款并办理房产证。

　　反诉原告肖某诉称：1、依法判令被告支付违约金32850元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年5月18日反诉原告购买反诉被告开发的房产一套并签订商品房买卖合同，原告支付房款300000元，合同约定反诉被告应在2013年8月31日前将房屋交付反诉房屋，但反诉被告直至2014年1月29日才向反诉原告交付房屋，2016年11月28日才符合初始登记条件，故反诉被告应向反诉原告支付违约金。

　　反诉被告肥城某房地产公司辩称：合同履行过程中，因政府原因导致政策变动，涉案房屋于2014年8月6日就取得了原有规定中办理出书登记所要求的竣工验收条件，可办理初始登记，但因新政策的出台导致初始登记条件增多，在此期间，反诉被告没有过错，不构成违约。

　　肥城市法院经审理查明：2013年5月18日，原告肥城某房地产公司与被告肖某签订商品房买卖合同（合同编号：第1305180003号），双方约定，被告肖某购买原告肥城某房地产公司开发的某小区房屋及储藏室，房屋总价共计311213.40元。合同第五条约定，买受人按下列第3种方式按期付款，1、……；2、……；3、其他方式：已交首付94213.40元，剩余通过银行按揭。合同第七条交付期限及条件约定，出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、……4、……5、……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府行政原因（如红线外市政配套设施拖延导致红线内配套设施不能按期完工等）引起的延误。3、……。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关完成初始登记。商品房交付使用90日以后，出卖人不能提供办理权属证书所需要条件的，双方同意按下列1.2项处理：1、买受人退房……。2、买受人不退房，出卖人自约定日期至买受人实际能办理权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容约定：房屋所有权证书的办理，买受人在接到出卖人要求办理房屋所有权证登记之日起在出卖人的协助下，应积极办理房屋所有权证书，并按房管局规定缴纳各种相关费用，按规定时间及时签订抵押合同并完成抵押物登记，逾期不超过十天，自出卖人规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之二的违约金，合同继续履行。本补充协议与商品房买卖合同及其他协议具有同等法律效力，如有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，被告肖某共向原告肥城某房地产公司支付房款300000元，剩余房款11213.40元经催要未向原告交付。原告于2017年6月9日诉来一审法院，要求被告支付购房款及利息，依购房合同办理涉案房屋确权登记，并按合同约定支付违约金。2017年8月8日，被告肖某向一审法院提起反诉，要求原告肥城某房地产公司支付未按期办理初始登记的违约金。案经开庭审理，因原、被告双方各持己见，致一审法院调解未达成一致意见。庭审过程中，被告肖某辩称欠原告房款属实，因涉案房屋存在质量问题，并提交自行录制的房屋内视频光盘一份，原告对该证据不予认可，被告未提交其他证据证实房屋存在质量问题。反诉被告肥城某房地产公司针对反诉原告的诉讼请求，辩称自2013年6月1日起实施的《肥城市房地产开发项目竣工综合验收备案暂行办法》，将原有执行的竣工验收备案制度进行了变更，变更为竣工综合验收备案制度，新建商品房的初始登记条件也由原来的竣工验收备案变更为竣工综合验收备案，如该暂行办法不实施，反诉被告于2014年8月6日取得了工程竣工报告，便可办理初始登记。因该暂行办法的实施，导致反诉被告至2016年11月8日达到新政策规定的办理产权登记的条件，致使办理产权登记周期延长，反诉被告并无过错。另查明，原告肥城某房地产公司于2014年1月29日向被告肖某交付房屋。2016年11月8日，原告肥城某房地产公司取得涉案房屋工程竣工验收备案证书。2016年12月6日，原告向被告下达办理房产证的通知，被告肖某的父亲肖富财在庭审中表示确实收到该通知。

　　肥城市法院经审理认为：原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效合同，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告尚欠原告房款11213.40元，事实清楚，证据确实充分，原告起诉要求被告返还，一审法院依法予以支持。关于欠房款的利息，因双方未约定交纳时间，可自原告起诉之日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际给付之日止。双方在合同中约定，买受人在接到出卖人要求办理房屋所有权证登记之日起应积极办理房屋所有权证书，并按照房管局规定缴纳各种费用，逾期十日后则应承担违约责任，本案原告于2016年12月6日向被告发出办理房权证的通知，被告至今未办理房权证，现原告要求被告依合同约定办理房屋所有权证书并承担违约责任，事实清楚，证据确实充分，一审法院予以支持。被告辩称涉案房屋存在质量问题，仅提交自行制作的录音光盘一份，不足以证实其主张，故对其辩论意见一审法院不予采信。对于反诉原告的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定涉案房屋交付90日内，反诉被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关完成初始登记，否则应承担违约责任。本案中反诉被告于2014年1月29日向反诉原告交付房屋，应在2014年4月28日之前完成初始登记，反诉被告虽辩称迟延完成初始登记系因政府行为，但一审法院认为合同中涉及政府行政原因可以延期的情形系约定在第七条“交付期限及条件”中，对于完成初始登记，双方并未约定免责条款。即便反诉被告所辩称的初始登记事项在2013年6月1日有所变更属实，在变更后至2014年4月28日之间长达近一年的时间，仍未完成初始登记，亦未将延迟原因告知反诉原告，因其延迟初始登记造成的不利后果不应由反诉原告承担，应认定反诉被告构成违约。关于反诉被告实际完成初始登记的时间，一审法院认为应以其取得涉案房屋工程竣工验收备案证书之日为准。反诉原告要求反诉原告支付期间的违约金，依法应予以支持。综上，被告肖某应支付原告肥城某房地产公司尚欠的购房款11213.40元及利息；按合同约定办理房屋确权登记；并以总房款311213.40元为基数，按照日万分之二自2016年12月17日起至被告办理房屋所有权登记之日止向原告支付违约金。反诉被告应以反诉原告支付的房款300000元为基数，按照日万分之一自2014年4月29日起至2016年11月8日止向反诉原告支付违约金。

　　据此,肥城市法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定,判决: 一、被告肖某于本判决生效之日起七日内，给付原告肥城某房地产公司购房款11213.40元；二、被告肖某于本判决生效之日起七日内，给付原告肥城某房地产公司购房款利息（以购房款11213.40元为基数，自2017年6月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；三、被告肖某于本判决生效之日起七日内，依双方签订的房屋买卖合同约定办理房屋所有权登记；四、被告肖某于本判决生效之日起十日内，给付原告肥城某房地产公司逾期办理房产登记的违约金（以总房款311213.40元为基数，自2016年12月17日起至被告办理房屋所有权登记之日止，按照日万分之二的比例计算）；五、驳回原告肥城某房地产公司的其他诉讼请求；六、反诉被告肥城某房地产公司于本判决生效之日起十日内，给付反诉原告肖某逾期办理初始登记的违约金（以反诉原告支付的房款300000元为基数，自2014年4月29日起2016年11月8日止，按照日万分之一的比例计算）；七、驳回反诉原告肖某的其他诉讼请求。

　　肥城某房地产公司不服一审判决,向泰安市中级人民法院提起上诉，该公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第六项，依法判决驳回被上诉人的反诉请求；2.依法改判一审判决第四项，依法改判逾期办理房产登记的违约金自2016年12月17日起至被上诉人办理完成抵押物登记日止，按照日万分之二计算；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人双方签订房屋买卖合同之后，办理房地产产权初始登记的条件发生重大变化，致使上诉人无法按照项目开停工时行政管理部门的相关规定办理房屋产权初始登记，系重大情势变更，基于合同法中的不可抗力条款及合同法司法解释中的情势变更等原则，不应认定上诉人存在过错，上诉人应当免责。（1）一审判决关于房屋工程申请办理《工程竣工备案证书》审批程序的条件增加和重大变更缺乏认知，缺失对《肥城市房地产开发项目竣工综合验收备案暂行办法》文件的合法性认定。（2）一审判决对房产开发单位申请办理《工程竣工备案证书》前置增加的土地竣工核验规定，将办理房屋土地权属初始登记的条件前置于办理房产初始登记之前，这一重大情势变更缺乏认证。综上，双方签订房屋买卖合同是在《肥城市房地产开发项目竣工综合验收备案暂行办法》颁布之前，而约定的房屋交付日期则是在《肥城市房地产开发项目竣工综合验收备案暂行办法》颁布之后；即在双方房屋买卖合同履行过程中，有关房屋综合验收、产权登记的规定，发生了不可预见的重大变化，属于合同法规定的情势变更。这使得，上诉人再按照工程开工时办理规划、许可手续时原有的规定进行房屋综合验收、办理初始登记、为购房者办理房产证，已经行不通。上诉人只能遵守肥城市住建局（肥建发[2013]27号）文件规定，完成《肥城市房地产开发项目竣工综合验收备案表》要求的所有条件及土地审验后，方可完成综合竣工验收，办理初始登记时间不可避免的发生延迟。2.一审判决对办理初始登记事项在2013年6月1日肥建发[2013]27号文件规定及程序变动予以了认可，但对上诉人长达一年未办理完毕初始登记构成违约的认定纯属错误。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，对肥城市住建局的肥建发[2013]27号文件无从知晓，上诉人也是在2014年8月6日办理房屋工程竣工验收后，申办工程竣工备案时才知晓前置了房地产开发项目竣工综合验收。上诉人向被上诉人交房日期为2014年1月29日，如无政府行政原因变更了工程竣工备案的条件及审批手续，按照上诉人与被上诉人签订的购房合同关于达到房屋初始登记条件为交房后90日的约定期限，上诉人实际应承担的延期办理产权初始登记延误时间应为2014年4月29日起至2014年8月6日期间。根据2015年3月1日起实施的《不动产登记条例》，土地、房产实施统一登记后，房管部门不再负责办理房产初始登记及房产证的办理，而是由国土部门负责统一的不动产权证书发放，这就更直接导致了上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中关于房产证单独办理初始登记的规定无法履行。3.一审判决认定导致涉案房屋延期完成初始登记的原因是涉案工程办理综合竣工备案拖延，但产生责任由上诉人承担是不对的。肥城市住建局及国土局出具了规范性文件，变更了《工程竣工备案证书》申办条件及程序，以上规定的实施对上诉人来讲就属不可抗力，除了服从、遵守以外没有其他选择。上诉人与被上诉人双方签订房屋买卖合同后，因不当产权登记法规与行政行为的相关程序改变，导致发生了不属于商业风险的重大情势变更，上诉人在签订房屋买卖合同时根本无法预见的、签订合同后无法改变的。上诉人办理完成产权初始登记的时间延误，是政府有关房地产权登记制度、法规调整及审批办理程序引起的。至今未能办理产权证书的原因应是被上诉人，因产权出示登记延期，至今未给被上诉人造成任何的经济损失。反而是由于被上诉人怠于办理不动产权证书，无法向银行设定抵押，已给上诉人带来承担相应的保证责任风险。综上，因法规变动和行政行为，导致上诉人早在2014年8月6日就已完成工程竣工验收的涉案房产，按照相关现行规定无法完成竣工验收备案，也就无法办理房产初始登记。上诉人不存在过错，上诉人未构成违约。一审判定向被上诉人支付逾期办理初始登记的违约金于法无据，于理不符。

　　肖某辩称，一审判决认定事实清楚，判决正确无误。上诉人在上诉状中诉称2013年6月1日肥城市政府变更了相关的验收规定，作为房地产开发公司知道或者应当知道关于验收的文件，至2014年1月29日实际交付房屋有半年多的时间，却未完成相关备案手续，直至2016年11月8日才取得了工程竣工验收备案证书，三年多的时间，其迟延造成的不利后果，应由上诉人承担，故而一审法院对此项的判决是正确的。关于上诉人的第二项诉讼请求，上诉人在一审时向法庭提出的诉求其中第三项，从该诉求来看，一审法院判决内容与该诉求内容完全一致，所以请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求。

　　泰安市中级人民法院二审查明的事实与一审相同。

　　泰安市中级人民法院二审认为：二审中，因上诉人的第二项上诉请求即“依法改判一审判决第四项，依法改判逾期办理房产登记的违约金自2016年12月17日起至被上诉人办理完成抵押物登记日止，按照日万分之二计算”，超出了上诉人的一审诉讼请求，上诉人自愿撤回该第二项上诉请求，本院予以准许。上诉人主张其延期办理产权初始登记应承担违约责任的期间为自2014年4月29日起至2014年8月6日止，而自2014年8月7日至2016年11月8日的延期办理期间，系因政府行政原因变更了工程竣工备案的条件及审批程序，致使其违反合同约定逾期办理产权初始登记，系重大情势变更，基于合同法中的不可抗力条款及合同法司法解释中的情势变更原则，不应认定上诉人存在过错，上诉人应当就该期间的延期办理免责，不承担该期间的违约金。对此，审查认为，首先，关于情势变更原则，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据该条规定，情势变更不同于商业风险，亦不同于不可抗力。本案中，上诉人主张因政府行政原因变更工程竣工备案的条件及审批程序，导致的是违反合同约定逾期办理产权初始登记，而非不能办理产权初始登记，也即该政府行政原因产生的变化并未导致本案双方合同的基础发生重大变更，未造成继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的结果，应属商业风险的范畴，且上诉人并未主张不能继续履行合同，亦未请求人民法院变更或者解除合同，且情势变更情况下是根据公平原则合同双方应当共担相应的风险，而非免除当事人的责任，故上诉人主张属于情势变更、不应认定其存在过错、其应免责的上诉理由，无事实及法律依据，不予支持。其次，关于不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的自然灾害、战争等客观情况；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，上诉人主张的因政府行政原因产生的变化，并非自然灾害、战争等客观情况，不属于不可抗力的范畴，且未造成不能履行合同的结果，上诉人亦未主张不能履行合同，同时上诉人也未履行及时通知对方的义务，故上诉人主张基于合同法中的不可抗力条款其没有过错应当免责的上诉理由，无事实及法律依据，不予支持。最后，一审基于上诉人迟延完成初始登记违反合同约定，双方并未约定初始登记的免责条款，亦不属于合同中约定的政府行政原因可以延期的情形，且上诉人未在其主张的变更事项发生后近一年的时间内完成初始登记，亦未将延迟原因告知被上诉人，从而认定上诉人构成违约，应承担违约责任，有理据，并无不当。综上所述，肥城某房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

　　据此, 泰安市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。