五莲法院审判论坛

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五莲法院研究室        　              2020年7月8日

小议执行中不动产受让人物权期待权的保护

物权保护按照是通过公法性质的法律法规对物权进行保护，还是采用私法性质的法律法规对物权进行保护，区分为物权的公法保护和物权的私法保护。其中，物权的私法保护按照保护效力性质的不同，又细分为物权性质的物权保护和债权性质的物权保护。不动产受让人物权期待权保护是物权性的物权保护，它包括物权期待权、债权期待权在内的各种物权期待权。不动产受让人的物权期待权是物权期待权的一种，按照物权期待权保护实现的方式和所需的条件不同，区分为买受人的物权期待权和预告登记物权期待权两种期待权。执行过程中如何保护不动产受让人的物权期待权？根据不动产受让人物权期待权的内涵和其所囊括物权期待权的内容，厘清不动产受让人物权期待权的保护，必须分别从买受人物权期待权和预告登记物权期待权如何保护上着手分析。

买受人的物权期待权是指对于已经签订买卖合同的买受人在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物权，由于赋予其类似物权人的地位，故而使其物权期待权具有排除执行的效力。同一买受人，但因受让人的主体不同，其期待权保护的要件也有所不同。按照买受人期待权保护要件的差异，买受人物权期待权的保护又分为如下两种物权期待权保护：一种是对一般买受人物权期待权的保护。一般买受人的物权期待权要得到相应的保护，必须具有以下几个条件：一是受让人与被执行人签订合法有效的书面转让合同。二是价款交付方面，买受人要按照约定支付部分价款，并在人民法院规定的期限内将剩余价款打入指定的帐户内，以便及时交付执行。三是买受人在查封前占有该不动产的，买受人要以一定的方式对外进行占有公示。四是如果该不动产没有进行物权登记，要求必须是由于案外人意志以外的原因造成的客观障碍。另一种是对消费者物权期待权的保护。消费者物权期待权得到相应的保护，又需要具备那些条件呢？按照《物权法》、《消费者权益保护法》等相关法律法规的规定，消费者物权期待权要得到相应的保护，和一般买受人物权期待保护一样，要求具有合法有效的书面合同，同时还必须具备另外三个条件：一是保护的对象必须是消费者，该消费者仅指从房地产开发企业处购买商品房的买受人。二是消费者是为生活消费需要购买商品或接收服务的人，且消费者必须是自然人。三是该买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋，并且所购买的房屋必须已交付百分之五十以上的购房款。

买受人的物权期待权作为受让人物权期待权的一种物权期待权，通过上述分析论证，基本阐明了其期待权得到相应保护所需具备的条件和要求。那么，作为买受人物权期待权的另一种物权期待权—预告登记的物权期待权要得到相应的保护，又需要具备那些条件呢？

《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。从《物权法》的相关规定及预告登记的概念内涵看出，未经预告登记权利人的同意，排除任何人对该不动产的“处分权”。根据《物权法》的相关规定，不动产预告登记设立后，对该不动产“处分权”的限制本在情理之中，更是无可厚非的。但是，不动产预告登记设立后，对该不动产“处分权”限制的效力如何？该限制是否持久有效？为了做到既能保护不动产权利人的利益，又能保护相关利害关系人的合法权益，《物权法》又作出了如下明确规定：“预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。由此可见，预告登记制度设立的目的是促使以不动产物权变动为内容的债权请求权的实现，实际上是物权期待权的一种保全制度，使登记物权人处分权的行为对预告登记的权利人不发生效力。不动产强制执行会让不动产发生交付转移。因此，从不动产强制执行产生的效能上看，不动产强制执行也是不动产处分权行使的一种。由于不动产预告登记使不动产的“处分权”暂处“休克”状态，不动产预告登记后，包括强制执行在内的所有“处分权”自然会被列入禁止行使的范围内。

综上，执行过程中，不动产受让人的物权期待权只要符合《物权法》、《消费者权益保护法》等相关法律法规的规定和要求，具备买受人物权期待权或预告登记物权期待权保护所需的条件，执行过程，不动产受让人请求其物权期待权得到相应的保护，应当给予充分的支持。（执行局  古立山）

编写人：王 阳