预查封期间商品房买卖合同解除权的行使及法律后果研究—以买受人不能按约支付购房款为视角

　　【内容摘要】商品房买卖合同解除后，对买受人而言，开发商已经交付房屋的，买受人应将房屋返还给开发商，开发商未交付房屋的，买受人丧失要求开发商交付所购房屋的权利；对于已经办理了房屋过户手续的，买受人需将房屋产权过户到开发商名下。对开发商而言，买受人未缴纳房款的，开发商丧失要求买受人支付购房款的权利；买受人已经缴纳购房款的，开发商应当将所收取的购房款返还买受人。全文共计4699字。

　　【关键词】商品房买卖合同；预查封；买受人违约；合同解除；法律后果。

　　近年来，随着商品房价格不断攀升，越来越多的买受人采取按揭贷款的方式购买房屋，尤其是向银行抵押贷款购房的情形越来越普遍。随之而来的是商品房买卖合同中，违约的也越来越多，开发商因为资金链不足而无法按时交房导致违约，买受人因为无支付房贷能力而违约……在银行抵押贷款购房中，买受人不能按约支付购房款导致合同解除的情况下，如何处理买受人与开发商、买受人与银行、开发商与银行之间产生的合同关系及如何返还相应款项需要进行认真分析，确立准确的审判思路和规则。

　　一、预查封期间商品房买卖合同解除权的案例及分析

　　（一）案例

　　2010年10月，原告甲（开发商）与被告乙（购房人）签订了《商品房预售合同》，由被告购买原告开发的位于青岛市市南区某房屋一套。被告乙支付了房屋首付款30%，后通过招商银行青岛分行贷款付清了剩余房款。招商银行在为被告办理贷款手续时，贷款银行要求原告甲提供连带责任方担保，并签订了《个人购房借款及借款合同》，但是涉案房屋银行并未设定贷款抵押。由于被告拖欠银行贷款，且在银行多次向其催款未果后，2015年8月招商银行向原告发出《履行连带保证责任通知书》，鉴于被告已经连续11期未偿还贷款，招商银行宣布贷款到期，要求被告立即偿还全部剩余贷款本息，并要求原告承担连带保证责任。原、被告双方的《商品房预售合同》附件的约定：如乙申请贷款，甲为其购房借款合同提供了保证担保，则乙方应按借款合同要求履行还款义务。在因乙方原因导致甲方被强制（如银行划扣甲方款项）或以其他方式代乙方清偿借款本金、利息及其他费用的情况下，乙方应保证自甲方代其清偿借款之日起7日内将代偿款一次性偿还甲方。如乙方逾期偿还，则应就逾期偿还部分按日万分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失，包括但不限于向银行承担的代偿责任、违约责任、甲方发生的律师费、诉讼费、利息。2015年8月底，原告替被告归还了全部剩余贷款本息。现原告起诉，要求：1、解除双方之间的《商品房预售合同》；2、判令青岛市市南区某房屋归原告所有，被告返还该房屋；3、判令被告赔偿原告代还银行贷款损失及利息。

　　被告辩称，被告同意双方解除合同，同意返还房屋，但前提是原告先行返还给被告全部购房款以及从交付房款至今的利息。原告因代替被告清偿贷款而享有对被告的追偿权，实质为与本案解除合同之诉的不同的另外一个法律关系。在被告没有确认代偿数额并且原告代偿行为也没有经过法院确认的情况下，原告不能在本案解除合同之诉中直接行使抵消权，不能将原告的普通债权（追偿权）在应返还被告的全部房款中直接抵扣，其中追偿权之诉应另行提起诉讼。

　　此外，在案件的审理过程中，案外人丙向法院递交申请，称：2012年，丙与乙在青岛市市南区人民法院达成了民事调解书一份，调解书中确认乙及其配偶欠丙1000余万元。因乙未按时偿还欠款，丙已申请执行，并预查封了乙向甲购买的涉案青岛市市南区某房屋。为了维护丙的合法权益，丙请求参加本案诉讼或者驳回原告甲的诉讼请求。

　　（二）案例分析

　　1、本案例为典型的商品房买卖合同，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，买受人乙与开发商甲签订合同购买房屋，买受人乙支付首付后其余房款采取贷款的方式，开发商甲为买受人的贷款提供担保；在贷款过程中，银行并未对涉案房屋进行抵押权登记，现买受人乙偿还不起银行贷款。同时，本案存在一个特殊情形，在本案诉争之前涉案房屋因买受人乙拖欠案外人丙的款项被案外人丙预查封，案外人丙申请参加诉讼。

　　2、通过分析，本案争议焦点分为三个：一是案外人能否参加本案的诉讼活动；二是法院对涉案房屋预查封期间合同当事人能否行使解除权，解除涉案的商品房买卖合同；三是假如商品房买卖合同可以解除，开发商向银行代为偿还的贷款是否在本案中合并处理，也就是说开发商向购房人返还的款项是全部购房款还是扣除贷款和其他费用后的款项。

　　二、以案说法

　　（一）案外人能否参加本案的诉讼活动

　　此类案件为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同中的当事人为买房人与卖房人。根据合同相对性，合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。

　　1、本案中，案外人丙并非房屋买卖合同纠纷的当事人，只是其对买房人享有到期债权，因此，其不能作为当事人参与本案诉讼。

　　2、本案中，如果开发商并未向银行偿还贷款，银行能否作为诉讼参加人参加诉讼？

　　（二）法院对涉案房屋预查封期间，合同当事人能否行使解除权

　　解除合同是指合同有效成立后，因一方当事人的严重违约而使合同关系自始无效或向将来消灭的一种行为。解除合同是一种比较严厉的措施，一般情况下，解除合同是以对方根本违约为前提条件的。对卖房人而言，其商品房买卖合同的主要义务就是交付符合约定的房屋；对于购房人而言，其合同的主要义务就是支付购房款。因此，购房人未按时支付购房款，导致合同的根本目的无法实现，合同时可以解除的。

　　但是假如商品房买卖合同涉及的房屋被预查封后，因买受人的原因，出卖人主张解除合同，能否对抗预查封的效力？对此存在两种观点，第一种观点认为，预查封的效力等同于正式查封。商品房被预查封后不得进行处分，出卖人也就无权解除额合同。第二种观点认为，商品房被预查封后，出卖人仍可基于正当合理的理由解除商品房买卖合同。

　　个人认可第二种观点。理由是：1、合同约定的解除条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条约定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，买受人乙与开发商甲签订合同时在附件中明确约定“如乙申请贷款，甲为其购房借款合同提供了保证担保，则乙方应按借款合同要求履行还款义务。在因乙方原因导致甲方被强制（如银行划扣甲方款项）或以其他方式代乙方清偿借款本金、利息及其他费用的情况下，乙方应保证自甲方代其清偿借款之日起7日内将代偿款一次性偿还甲方。如乙方逾期偿还，则应就逾期偿还部分按日万分之五向甲方支付违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”，在案件事实上，买受人乙无法偿还贷款而由开发商甲偿还了其欠银行的所有贷款，买受人乙无法向开发商甲偿还贷款，合同约定的解除条件已经成就，因此，开发商甲选择诉讼途径解除合同，应当准许。2、商品房买卖合同的目的无法实现。商品房买卖合同出卖人订立合同的目的是出售房屋、取得购房款。本案开发商甲在承担还贷保证责任后，买受人乙拒不给付甲相应款项，开发商甲获取房款的目的就落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，也就是说如果买受人无法足额支付房款导致买卖合同无法继续履行，对方可以请求解除合同。这与本案例中买受人因为履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任本质上是一样的。3、买受人的合同权利未收到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看买受人的合同利益是否受到无法预期的损减。本案中，商品房预售合同约定了开发商承担还贷保证责任后可以解除合同。条件成就时解除合同是买受人在预查封时就能预料到的风险，并没有增加额外的损失，因此解除权可以行使。

　　（三）解除权行使的法律后果

　　《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在类似本案按揭贷款的商品房买卖合同解除后，需要处理买受人与开发商、买受人与银行、开发商与银行之间产生的合同关系及如何返还相应款项事宜。

　　1、如果买受人支付首付款后，其余款项是由开发商为买受人提供担保而向银行贷款支付的，不宜将买受人从银行所借款项全部返还买受人。出卖人应当将收受的购房首付款的本金和利息及购房贷款分别返还买受人和银行。具体而言：出卖人向买受人返还的购房款为买受人直接向开发商支付的首付款及利息，对于银行贷款的部分应当为总贷款额减去开发商代为偿还的部分，如有剩余返还买受人，如果不够应当从购房首付款及利息中扣除。同时，任何一方违约，守约方有权利要求违约方支付违约金等款项。

　　2、如果买受人支付首付款后，其余款项虽然也是银行贷款，但是通过买受人个人行为完成的与开发商没有关系，那么出卖人应当将收受的全部购房款及利息返还买受人。

　　此外，对于案外人丙所涉案房屋采取的预查封，当商品房买卖合同被合法解除后，房屋不再是预查封的对象，开发商需要返还的购房款就成为了预查封的对象。案外人丙可以向法院递交查封申请，要求查封案件中返还给买受人的购房款。

　　三、结语

　　在经济新常态下，商品房买卖合同的审判理念和思路也要做出相应的调整。一是审理时要注意平衡各方利益。既要坚持维护购房人的生存权益，又要注意为房地产开发企业转型升级提供适当的司法保障，努力寻求各方当事人利益的平衡点。二是审理时要注意关联案件的协同解决。受资本市场和国家房地产政策的影响，与商品房买卖有关的房地产合作开发、借贷抵押、建设工程等纠纷随之上升，个案的纠纷会影响其他关联案件的处理，应当树立系统论的理念，注重关联案件的一并化解。总之，在经济不断发展变化的形势下，商品房买卖合同的审判要顺应经济发展，确立符合市场经济规律的裁判标准，为经济发展和社会稳定保驾护航。