共同出资、共同居住但无法证明出资份额房屋的认定及分割

　　宋某某诉宋文某、宋新某分家析产纠纷案

　　——共同出资、共同居住但无法证明出资份额房屋的认定及分割

　　关键词 分家析产 房屋出资认定 房屋分割

　　裁判要点

　　对于双方共同出资购买的财产如何认定出资及分割

　　相关法条

　　《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十一条、第七十五条、第七十八条

　　基本案情

　　原告于1999年以18 000元的价格购买了董某某所有的位于胶州市中云办事处某村17号房屋四间，但以被告宋新某的名义办理了房屋产权过户手续。购房时原告出资12 000元、被告宋文某出资3 000元、被告宋新某出资2 000元 。原告及二被告至今未分家，故请求法院依法确认原、被告共同共有的上述房屋的家庭财产份额。

　　被告宋文某辩称，原告起诉属实，予以认可。

　　被告宋新某辩称，原告起诉的事实完全不属实，房屋是被告个人出资的购买的，而且已经办理了房屋过户手续，证件齐全，房屋的产权与原告及被告宋文某均无任何关系，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　经审理查明：一、原、被告系父子关系，1999年之前全家在胶州共同租住房屋，至1999年4月份购买了胶州市中云办事处某村17号房屋四间；购买后，原告宋某某及其妻、被告宋文某及其妻和儿子、被告宋新某搬进争议房屋中居住，并与于当年将房屋的所有权人过户至被告宋新某名下；2001年左右，又建盖了厢房四间。

　　被告宋文某一家三口一直居住至2005年左右才从上述房屋中搬离；2007年11月份，被告宋新某与其妻王聚芝结婚，一直居住在上述四间房屋内；目前，原告宋某某住房屋院子内东两间厢房、宋新某一家三口住四间正房。

　　上述事实，原、被告在开庭笔录中均予以认可。

　　二、庭审中，原告宋某某提交以下证据证明其所诉事实：

　　1、胶州市中云办事处某村民委员会的证明一份，证明原、被告之间仍是一个大家庭，至今未分家。

　　被告宋新某对上述证据质证后，认为：胶州市中云办事处某村民委员会无资格证明一个家庭是否是独立的经济主体，原、被告之间早已各自具有独立的家庭生活和经济来源，平时不相往来，且被告宋文某多年之前就搬离了争议房屋；

　　2、提交证人董某、张某、董乃某的证言材料，内容大致为“宋某某于1999年春购张学某房四间，由张某代办，价格为壹万捌仟元”，证明房屋的购买人系原告；

　　被告宋新某对上述证言材料不予认可，认为房屋的产权应以登记为准，村委会和几个证人均无资格出具证明确认房屋的产权；

　　3、胶州市房产管理局出具的房屋登记审批手续，证明档案上虽然记载的是产权人是被告宋新某，但在房屋产权办理过程中均是原告出面办理的，宋新某的签字亦是原告签的，与宋新某无任何关系；

　　被告宋新某对房产部门的档案材料予以认可，称：该证据能够真实的反映出房屋系被告宋新某所有，且原告到房产部门申请、签字、印章等行为仅仅是一种代理行为，最终的权利义务承受人依然是被告宋新某个人。

　　被告宋文某上述证据及证明内容均无异议。

　　三、被告宋新某为证明其抗辩主张，向法庭提交以下证据：

　　1、集体土地使用证、房产证各一份，证明其系所有权人，与宋某某及宋文某无关；

　　原告及被告宋文某对上述证据质证后，认为：1、集体土地使用证和房产证属实，但宋新某仅仅是顶名，应作为共同财产来处理；

　　2、提交1999年4月16日的购房收据一份，内容为“宋新某交来购房款18 000元，收款人张学某，证明人张某”，该收据上加盖有胶州市中云办事处某村民委员会的公章；及其与青岛第二农药厂签订的87-97年期间的劳动合同两份，证明其有固定的工作和收入来源，有能力支付房款，故购房款应系被告宋新某个人所出；

　　原告及被告宋文某对该收据的真实性无异议，但对证明内容不予认可，称：宋新某因94年右臂受伤，一直没有去上班， 96、97年左右就被单位劝退，也一直再没有工作，根本无收入来源。

　　3、证人高山出庭作证称：证人与被告宋新某系同学关系，1999年，宋新某跟我说要买房子，看好了现在争议的房屋，买房时的房款系由宋新某个人所出，交钱时，宋新某还让我陪他去，但我没有去，建议他和家里老人一起去。

　　原告及被告宋文某认为证人系被告宋新某的同学，故其法庭陈述是虚假的，不应予以认可。

　　四、对于18 000元购房款，原告宋某某称：老伴解宝兰工龄买断补偿15 000元左右，宋文某出资3 000元，宋新某出资     2 000元；被告宋文某称：我家出了3 000元、宋新某出了2 000元，其余是老人出的；被告宋新某对上述陈述否认，称：买房款18 000元全部由我出的资，当时自己家里攒了13 000元，又从银行提了5 000元。

　　原告宋某某针对其上述主张向法庭提交地方国营辉南木材制品厂出具的证明一份，证明：解宝兰于1998年5月与厂方签订了工龄买断合同，厂方支付给解宝兰15 000元左右。被告宋文某予以认可，被告宋新某认可母亲解宝兰在1998年买断工龄，但认为工厂仅仅给了10 000-12 000元左右的补偿。

　　原、被告针对购房款的资金来源，经法庭释明，亦未另行提交证据加以证明。

　　五、因双方当事人对争议房屋的购买和出资存在巨大分歧，本院依职权进行了调查。经本院询问，1、购房介绍人董某称：宋某某当时找到他要求购买房屋，恰恰其姐姐董某某有四间房屋空着（董某某与丈夫张学某均在东营油田上班），所以就做了介绍人；但之后购房的合同签订、付款等均不知情；起初购房时，都是宋某某一人出面的，不认识他的子女；2、具体购房时的出卖方张某称：当时购房时经董某介绍，张学某是我四哥，与我嫂子董某某均在东营油田上班，就委托我给他们卖这个房子，买房的整个过程中只有宋某某一人出面，有没有签订合同记不清了，但应该给他出具了一份收条，是用一张白纸写的，给了宋某某，后面村委盖章的收据也是我签的字；对于购房款18 000元，宋某某没有说是怎么构成的，他们家的事情我也不清楚，宋某某也没有提；我也不认识他的子女，就是收钱、卖房。

　　六、原告宋某某在庭审中补充，称：被告宋新某因右臂受伤，当时也没有对象，考虑到我与老伴年纪大了，经家庭成员共同商议后决定暂时由宋新某顶名，待以后有钱时再给大儿子宋文某购买，但是所购房屋均要留出两间来给我和老伴居住，待百年之后，房屋就个人归个人所有了。

　　七、另查明，被告宋新某在1994年受伤后，右臂基本丧失能力，且智力残疾等级为三级。

　　八、2011年，原告宋某某与被告宋文某、宋新某就赡养案件进行诉讼，最终，青岛市中级人民法院在2011年11月28日出具了判决书，判令：1、上诉人宋新某于本判决生效之日起每月给付被上诉人宋某某赡养费300元，于判决生效后每年的12月30日前付清当年的赡养费；2、被告宋文某、宋新某各承担原告宋某某自本判决生效之日起因治病支出的医药费用的三分之一（数额以发票为准）。判决书生效后，原告多次依据该判决书向法院申请强制执行宋新某，宋新某在原告申请执行后，也都履行了赡养义务。

　　裁判结果

　　根据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十九条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十八条之规定，判决如下：原告宋某某享有位于胶州市中云办事处某村17号（原门牌号为14号）四间正房三分之一的份额，被告宋新某享有上述房屋三份之二的份额。

　　裁判理由

　　本院认为，本案争议的焦点是对争议房屋购买时的出资情况进行确认，因为只有确认了出资人和份额，才能确定具体的所有权人。原告宋某某称购房时原告出资12 000元，并提交的地方国营辉南木材制品厂出具的证明一份，被告宋文某对该证明认可，被告宋新某虽对该证明的真实性不认可，但认可其母于1998年5月有10 000元---12 000元的工龄买断款，因此可以证明该笔款项是真实存在的，结合当时的消费水平，亦能证实原告在一年后买房时是有一定的购房能力的，且通过房屋介绍人、经办人、被告宋文某、被告宋新某的庭审陈述，可以证明原告参与了房屋的买卖、产权变更的整个过程，因此，应当认定原告在买房时出过资，但原告无直接证据证明出资12 000元这一具体数额；被告宋文某在买房时时已经结婚生子，成立了自己的小家庭，较为独立的生活，且其亦无相关证据证明买房时出资3 000元这一事实，故本院对被告宋文某所称的出资3 000元不予认定；被告宋新某称18 000元均由自己出资，称自己从家中拿出13 000元、从银行存款5 000元，仅有证人高山作证，但证人高山称买房款全部由宋新某所出仅仅是听被告宋新某所说，并未实际参与，亦未亲眼所见，故其证言不能证明买房款全部由被告宋新某所出，因此被告宋新某称买房款均由自己所出无证据证明；此外，考虑到被告宋新某自87年至97年左右均是青岛第二农药厂的职工，工作近十年之久，应该有相应的积蓄，结合实际情况，亦应当认定被告宋新某在买房时出过资。综上，争议房屋应认定为原告宋某某、被告宋新某共同出资购买。

　　此外，被告宋新某认为，不动产的确权应以登记为准，故其应是房屋的唯一所有权人，从而否认定原告的主张。本院认为，物权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。该案中，原、被告一家自80年代到胶州生活近15年来，一直辗转租赁房屋居住，期间历经大儿子宋文某结婚、小儿子宋新某受重伤导致残疾，生活并不富裕。1999年4月份买房时，也是为改善生活环境，集合家之财力购买房屋，用于全家共同居住的。不论出于何种因素的考虑，房屋产权只登记在被告宋新某（宋某某所签）一人名下，但这并不意味着房屋的真实产权人就为宋新某一人，而应综合考虑当事人在购买房屋时的用途、家庭成员的经济独立情况、购房及产权变更等整个过程中的真实意思。原告有证据证明自联系购买房屋到办理房产证均系其一人出面，被告宋文某2005年已搬出该房，现只有原告宋某某和被告宋新某一家共同居住在该房屋内。因此，除非有相反的证据，否则，通常仍应将房屋视为宋某某和宋新某的共有财产。

　　本案的发生，显然与我国重血缘、重家庭的传统伦理道德冲突，因此，法庭亦希望原、被告之间能够在血缘、亲情的基础上重塑双方的关系，遵循“爱人若爱己身”的为人处事原则，严格要求自身、宽容对待他人，“亲我所亲、尊我所尊”，只有如此，才能出现父慈子孝、兄妹友爱互助的和睦家庭。原告与被告宋新某系父子，本身就有血浓于水的亲情关系，且二人一直共同生活至今，被告宋新某作为子女确有赡养原告之义务，但原告作为父亲，亦应体谅儿子宋新某是残疾人、劳动能力缺失、孩子年幼等具体困难。本案虽经法庭的多次调解，但最终双方当事人仍互不相让，致使无法达成调解意见，本院的一纸判决可能解决不了双方之间多年以来的矛盾，但亦希望双方能够在以后的生活中以冷静的处事态度、宽容的待人方式，相互体谅、相互帮扶，维持目前甚至创造更好的生活环境。综上，考虑到被告宋新某一家三口、生活较为困难等实际情况，应给予被告宋新某享有较多份额，原告宋某某分得争议房屋的三分之一、被告宋新某分得争议房屋三分之二。

　　案例注解

　　该案系我国城市购买房屋常见现象，上世纪90年代，我国居民生活水平较低，银行贷款不易，房屋的购买需要举家庭之力。本案中，原告宋某某一家从东北搬来胶州，生活困难，后因原告妻子有工龄买断款，遂在胶州买房。房屋购买初期，双方尚能融洽居住，但被告宋新某结婚后，其妻与其父矛盾不断，而原告也为此多次起诉至法院主张房屋的权利。本院在认定房屋出资情况时结合当时的消费水平，且通过房屋介绍人、经办人、被告宋文某、被告宋新某的庭审陈述，认定为原告宋某某、被告宋新某共同出资购买。

　　在作出判决时考虑到原告与被告宋新某本身就有血浓于水的亲情关系，且二人一直共同生活至今，被告宋新某作为子女确有赡养原告之义务，但原告作为父亲，亦应体谅儿子宋新某是残疾人、劳动能力缺失、孩子年幼等具体困难。本案虽经法庭的多次调解，但最终双方当事人仍互不相让，致使无法达成调解意见，一纸判决可能解决不了双方之间多年以来的矛盾，但亦希望双方能够在以后的生活中以冷静的处事态度、宽容的待人方式，相互体谅、相互帮扶，维持目前甚至创造更好的生活环境。

　　本案中应注意的几个问题：

　　一、本案所涉房屋能否认定家庭共同财产

　　本院在认定房屋出资情况时结合当时的消费水平，且通过房屋介绍人、经办人、被告宋文某、被告宋新某的庭审陈述，可以证明原告参与了房屋的买卖、产权变更的整个过程，因此，应当认定原告在买房时出过资，但原告无直接证据证明出资12 000元这一具体数额；被告宋文某在买房时时已经结婚生子，成立了自己的小家庭，较为独立的生活，且其亦无相关证据证明买房时出资3 000元这一事实，故本院对被告宋文某所称的出资3 000元不予认定；被告宋新某称18 000元均由自己出资，称自己从家中拿出13 000元、从银行存款5 000元，仅有证人高山作证，但证人高山称买房款全部由宋新某所出仅仅是听被告宋新某所说，并未实际参与，亦未亲眼所见，故其证言不能证明买房款全部由被告宋新某所出，因此被告宋新某称买房款均由自己所出无证据证明；此外，考虑到被告宋新某自87年至97年左右均是青岛第二农药厂的职工，工作近十年之久，应该有相应的积蓄，结合实际情况，亦应当认定被告宋新某在买房时出过资。综上，争议房屋应认定为原告宋某某、被告宋新某共同出资购买。

　　二、本案在无法认定双方出资额的情况下如何分割

　　本案虽争议的标的物是房屋，但发生的原因是家庭纠纷，虽经法庭的多次调解，但最终双方当事人仍互不相让，致使无法达成调解意见，本院的一纸判决可能解决不了双方之间多年以来的矛盾，但亦希望双方能够在以后的生活中以冷静的处事态度、宽容的待人方式，相互体谅、相互帮扶，维持目前甚至创造更好的生活环境。综上，考虑到被告宋新某一家三口、生活较为困难等实际情况，应给予被告宋新某享有较多份额，原告宋某某分得争议房屋的三分之一、被告宋新某分得争议房屋三分之二。

　　相关法律条文

　　《中华人民共和国物权法》

　　第九十五条　共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

　　第九十九条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

　　《中华人民共和国民法通则》

　　第四条  民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

　　第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。

　　共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

　　按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。