论商品房买卖合同纠纷案件相关法律问题

【摘要】我国房地产市场由于起步较晚、立法不健全、市场管理机制混乱等因素，商品房交易行为及不规范，导致商品房买卖合同纠纷数量随着房地产市场的升温而急剧上升，成为社会的热点问题。随着购房者权利意识的增强，特别是最高人民法院于2003年发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）之后，购房者起诉开发商违约成了商品房买卖合同纠纷案件中的主要类型。这类案件往往是群体性案件，矛盾突出，案件处理不慎将极易引发当事人不满与上访，甚至酿成群体性事件，增加社会不和谐因素。本文以胶州法院2009年至2013年5年审判实践为基础，阐述一下商品房买卖合同纠纷中存在的问题及相应对策。

【关键词】商品房 商品房买卖 合同
    一、商品房买卖合同纠纷的基本情况

商品房买卖是涉及民生的重要交易行为，与广大人民的生产、生活息息相关，不仅关系到无数个家庭，房地产经济亦是国民经济的重要支柱，积极稳妥的处理商品房买卖纠纷有利于促进房地产业健康有序发展。通过考察自2009年至2013年近5年来房地产纠纷案件的审理情况，商品房的价格起伏较大，纠纷随着价格的涨幅呈强力增长状态。

1、案件受理情况及纠纷类型。5年来，胶州法院共受理商品房买卖合同纠纷案件297起，每年受理案件数量有起有伏，2009年上升趋势明显，共计102起，而2004年至2008年5年间，胶州法院共受理商品房买卖合同纠纷案件192起。由此可以看出，商品房纠纷案件上升趋势明显。案件类型以商品房预售合同纠纷为主，共计281起，占案件总数的94.6%，商品房现售纠纷较少，为16起，占案件总数的5.6%。说明商品房纠纷案件与房地产市场的冷暖存在直接的关系，纠纷主要以商品房预售为主，商品房现售纠纷在审判实践中较少。

2、当事人类型及审理情况。据统计，开发商当被告的案件共计270起，占全部案件的91%，买受方当被告的案件仅27起，占全部案件的9%。案件的起因有十几种，但逾期交付房屋、逾期办理房产证的起因最多，两者占受理案件数的50%以上。说明开发商违约的情况较多。

3、裁判情况及上诉情况。据统计，商品房买卖合同以判决为主，占总案件数的51%，调解为23%，撤诉为21%，其他为5%。在判决结案的商品房买卖合同纠纷中，上诉率高达36%，说明此类案件存在不易调解、处理难度大、上诉率高、服判息诉率低的特点。

4、群体性纠纷情况。在受理的商品房买卖合同纠纷案件中，买受方因同一原因、起诉同一开发商的案件占所有案件的三分之一左右，说明此类案件的群体性诉讼特点明显，且突出表现在逾期交付房屋、逾期办理房产证之类的纠纷上。

二、目前商品房买卖合同纠纷案件增加的原因分析

1、监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患

虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件, 但对房地产企业各个运作环节的监督机制并未随着《司法解释》的出台而有任何完善,企业不具备销售商品房的能力, 无法完成承诺,导致纠纷产生。个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严, 导致房地产开发企业违规操作。有的开发商只顾追求高额利润而忽视消费者的权益, 违规操作,而行政部门未尽审查义务, 导致买受人的利益频频受到侵害。如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下, 即取得了商品房预售许可证，因所售房屋无法办理产权证导致某类型案件数量的突然增加。

2、开发商守约意识淡薄

很多开发商在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定。还有的开发商未按照规定对小区进行规划, 或者随意变更设计，对监管部门的监督行为通常不予理睬，或者敷衍了事，即使在严重违规的情况下, 开发商认为缴纳罚款就万事大吉，买受人的权益无法得到保护。

3、建筑市场不规范，开发商资金保障不到位

在商品房买卖合同纠纷中，类型最多的就是逾期交付房屋问题，而逾期交房的原因大部分是房屋没有按期竣工，这就涉及到开发商因资金周转等问题,工期拖长或断断续续施工, 甚至停工,导致预售房屋无法按时交付或交付的房屋存在严重的质量问题无法验收, 以致双方对簿公堂。

4、开发商不使用合同示范文本

很多开发商并没有使用示范文本，其在提供的合同中任意增加附加条款, 限制购房者的权利, 增加购房者的义务, 减除自己应承担的责任,对随意改变房屋结构、设计、改变公共设施的用途等方面没有约定, 造成购房者诉讼时对开发商的口头承诺无法举证。

5、购房者消费心里不成熟，维权意识增强

受近几年房价涨幅的影响，很多购房者消费心理不成熟,在购房过程中承担风险较多, 导致原告为购房者的案件数量和比例增加。购房者受到各式各样广告宣传的诱惑, 无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断, 削弱了购房者的自我保护能力, 一旦倾其所有积蓄并负债购房, 发生纠纷后， 毕竟不能象小额消费的态度那样息事宁人, 随着法制观念已经深人人心, 买受人的依法维权意识增强, 原告为购房者依法进行维权的案件普遍增加,纠纷发生后能够依法理智进行诉讼。

三、商品房买卖合同纠纷案件存在的问题

1、判断逾期交付房屋的时间上认定不统一

交付房屋是购房者最为关系的问题，也是开发商的首要义务，这就涉及到房屋的交付时间问题，在这个问题上，商品房买卖双方往往各执一词。开发商认为，其只要将房屋钥匙交接给购房者就完成了交付义务，或者只要通知了购房者，购房者即使不收取房屋，也视为履行了交接义务；购房者则认为，开发商只有在房屋竣工验收合格并与购房者签订房屋交接书开发商交付钥匙才算履行了交付义务。如原告周某某诉被告青岛某实业集团房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，就是此类情况。原告要求被告交付房屋并承担逾期交付违约金，被告辩称房屋早已达到交付条件，并已通知原告交房，是原告不接收房屋，之后被告还在报纸上发了公告交房通知，经审理查明被告的房屋根本没有验收，按照合同约定不具备交房条件，原告也是因此不接收房屋。在审判实践中，由于理解差异，对交房时间的认定标准上也不一致，有的以房屋验收合格，买卖双方签订交接房屋手续为交房时间，有的以购房者领取房屋钥匙为交房时间，有的以购房者实际入住产生水电费的时间为交房时间。因对房屋交付时间的认定不统一，导致同案不同判的情况时有发生，严重损害了司法的严肃性与权威性。

2、对房屋所有权证由谁办理产生争议

因为房屋所有权证的办理涉及到落户、孩子入托等若干问题，所以逾期办理房产证也是引发商品房买卖合同纠纷的主要原因。开发商认为，他们交付了房屋，其余的办证等问题都与自己无关，应当由购房者自己解决；购房者则认为，其购买房屋就应当获得基于房屋产生的一系列的权利，因此办理房产证是开发商的事情。如原告刘某某诉被告青岛某房地产开发有限公司商品房纠纷一案，刘某某要求被告支付因其无法及时办理房产证产生的违约金11万元，刘某某在庭审中说：“我们看上这套房子就是为了孩子能在这个学区上学，但是从交房到现在已经过了3年，孩子都快毕业了，我们还没有办出房产证，更谈不上落户问题了”。审判实践中，由于法律规定的不统一，对逾期办证的义务主体也存在不同的理解，一种观点认为：《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，从上述规定可以看出，出卖人有转移标的物所有权给买受人的义务，且也规定了因为出卖人的原因导致买受人不能按期办理房产证应当承担的违约责任，这说明办理房屋权属证书的义务主体是出卖人；另一种观点认为: 《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，出卖人承担的是协助办理房产证的义务。

3、开发商设计变更等行为是否构成违约

在商品房预售合同或者认购协议中，因购买者看不到现房，他们通常是通过开发商的广告宣传、沙盘等方式获知预售房屋及配套设施的基本情况，开发商由于各种原因，可能会变更小区的平面布局或者房屋设计，如果采用格式文本，这种情况一般都在合同中明确约定应当征得购房者的同意，未经同意变更的，购房者可以要求恢复，不能恢复的，可以主张违约金。但也有一些购房合同对此没有约定，这种情况下法院通常会按照《合同法》及其他法律规定予以裁判。在现实情况中，开发商很多情况下并没有通知购房者就变更了设计，有的虽然约定了违约金，但违约金又过少，不足以遏制开发商的违约行为，有的变更行为是因为政府原因导致的，导致司法实践中，对此认定不一，成为一大难题。如原告范某某诉被告青岛市某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告因其购买的楼座前面是广场，视线比较宽广，故购买一楼，但开发商在未经购房者同意也未告知的情况下，就擅自变更了设计，将原先的广场抬高，设计成土坡并种植了较高的树木，致使土坡的高度到原告房屋高度的一半，一楼的采光出现问题，原告随起诉要求解除合同并赔偿损失。

4、以房抵债合同的效力及合同履行问题

以房抵债合同纠纷在审判实践中也比较常见，开发商因为资金等问题，通常会用“割房”的形式拨付工程款，但是由于相关手续办理的不齐全，有的仅签订了商品房买卖协议，并没有相关的履行手续如开具收据等，有的签订的是普通的以房抵债协议而非商品房销售合同，开发商因房价上涨等原因而反悔，想直接拨付工程款而不抵房，有的建设方将抵债的房屋再次出让，让开发商直接与出让方签订合同，开发商与建设方产生纠纷，致使购买者无法取得房屋，此类纠纷的数量在审判实践中仅次于商品房买卖合同中逾期交房和逾期办证的纠纷，如何认定以房抵债合同的效力以及此类合同如何履行也成为了审判实践中的一个难题。如原告姜某诉被告青岛市某建设发展有限公司商品房销售合同纠纷就是此类情况，因被告欠建设方青岛某建设工程有限公司的工程款，被告将一套房屋抵顶给该公司之后，建设方将房屋又抵顶给其施工队长李某，施工队长李某又抵顶给劳务分包商王某，王某又因欠本案的原告姜某的款项将涉案房屋又一次抵顶，后原告与被告签订的购房合同，但因李某未与公司办理财务上的相关手续，致使被告拨付工程款的时候全额拨付，而这一系列的债权人之间的债权债务又随着购房合同的签订欠款凭证都已经销毁，所以原被告之间就产生了纠纷。此类纠纷，难点在于案件的事实不容易查清，很多当事人证据意识比较淡薄，导致举证方面的困难。

5、购房者不同意解除合同，开发商能否以承担违约责任的方式解除合同

很多开发商为了规避法律，在房屋达到预售之前，先签订购房协议，收受定金，有的直接收受购房款，在房屋建到主体完工拿到预售许可之后，再签订正式的商品房预售合同，一些开发商为了自己的利益最大化，尤其是近几年房价大幅上涨的情况下，房屋认购时价款和预售时的价款相差较大，于是就有一些开发商想通过双倍返还定金或者支付违约金的方式解除认购协议，有的开发商虽然和购房者签订了商品房预售合同，但却以政府行为等借款想解除购房合同，此类行为在审判实践中时有发生。如原告山东某置地有限公司诉被告黄某某商品房预售合同纠纷一案，原告称由于政府未能及时将该楼紧邻的高压线及线杆移除，使得原告无法履行合同，大部分购房者都解除了购房合同，只有被告至今经过多次协商不能达成协议，请求法院判令解除原被告订立的商品房买卖合同，并由被告协助办理解除房屋抵押和备案手续。被告黄某某称虽原告通知以“高压线杆未能及时移除、需重新设计等因素”为由解除合同，但事实上，高压线杆已经移除并已经建筑了房屋，开发商变更设计是因为大户型不好销售，故将一梯两户变成了一梯三户，虽然进行了设计变更，但与合同对应的房屋依然存在，只是面积减少，合同标的物存在，合同目的可以实现，开发商属于恶意违约，被告随提起反诉要求交付房屋并要求开发商支付违约金。

四、如何完善商品房买卖合同纠纷案件中存在的问题

1、统一交房时间与商品房验收合格标准

根据合同约定，开发商逾期交付房屋，购房者可以要求开发商支付违约金，而计算违约金的关键在于交付时间的认定问题。根据法律法规关于商品房必须经验收合格后方可交付使用的强制性规定，考虑到有些开发商在房屋验收合格后与房屋交付使用有一定的时间间隔，有些购房者在开发商发出交付通知后到实际接收房屋也有一定的时间间隔，故从公平合理的角度出发，笔者认为应当将交房时间统一认定为：商品房验收合格后，开发商发出房屋交接通知后的交房截止时间。而对商品房验收合格的标准，首先遵循意思自治原则，有约定的，从其约定；没有约定的，根据法律法规规定，商品房验收合格应指综合验收，包括勘查、设、施工、监理、规划、消防、环保等部门的验收，开发商最终取得《竣工验收备案表》，才视为验收合格，而不是单项验收合格。

2、正确界定办证义务主体

根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要是手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知购房者情况，购房者提出申请，房产部门进行审查登记，颁发权属证书。在此过程中，开发商和购房者互有协助履行之义务，通过房产管理的办理，共同完成权属登记。《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》对于办证义务主体并非简单的主办和协办，而是相互补充的关系。因此笔者认为，对办证义务主体应当首先遵循当事人意思自治原则，双方约定办证义务，从其约定；如无约定，通常情况下，开发商只要在法定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，完成初始登记并履行告知购房者的义务，给购房者开具相应的证明材料后，开发商的办证义务已经履行完毕。此后，购房者可自行申办产权证书。所以在办证流程中的不同阶段，应根据具体情况确定开发商和购房者不同的义务，从而判断各自可能承担的违约责任。

3、区分对待开发商设计变更等行为

开发商变更设计，对小区的平面布局产生变更等行为，有些是出于自身考虑，为了更好销售等目的，有些是因为政府规划部门的要求变更。有的变更不但没有降低购房者的利益，反而比变更前有更大收益，有的变更增加了开发商销售面积，减少了购房者的共有部分，因此需要正确认定开发商在此类纠纷中的责任承担问题。此类纠纷，如果合同中约定了违约金，从维持合同条款的稳定性出发，如果按照合同约定违约金不会造成明显不公的情况，即可按照合同规定处理。但在特殊情况下，需要按照购房者购买房屋的品质标准、功能受损程度来认定赔偿责任，根据购房者的要求，具体比对变更后的布局与原有布局的差异，以提高违约金或者减少购房款等方式处理。如果合同中对设计变更等行为没有约定，如果变更后的小区平面布局客观上没有对购房者的利益造成损害，则应免除开发商的责任。如果造成了损害，应当按照受损的程度、开发商的获益情况，必要时通过鉴定等方式确定开发商应当承担的违约责任。

对于因政府规划部门的要求而出现开发商被动变更设计等行为的，对此类纠纷的处理存在较大的争议，笔者认为，这类案件不能简单认定全部是开发商的责任，应根据案情适当免除开发商的责任。

4、确认以房抵债合同的效力

在房地产开发或者建设工程施工过程中，开发商因无力支付工程价款，以建成或者在建的房屋折抵所欠的债务，签订以房抵债合同，该合同既是当事人之间履行债务的一种方式，也是双方就如何履行原债务达成的新合同，只要该合同不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形，应依法认定以房抵债合同的效力，双方当事人应当诚信履行协议，抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债合同的效力，除《合同法》第52条规定的情形外，开发商不得以任何理由主张合同无效或者以继续拨付工程款的方式不履行合同。

5、如果购房者不同意解除合同，开发商不能以承担违约责任的方式解除合同

开发商为了自己的利益最大化，通常会以承担违约责任的方式解除合同，如果购房者同意，双方协商一致就可以解除合同。如果购房者不同意，只要开发商没有合同约定的可以解除的情形，为了维护合同的稳定性，保障交易秩序的正常运行，开发商不能以承担违约责任的方式解除合同。如果因为开发商的原因导致合同的目的不能实现，如房屋面积减少、购买的户型不存在等情形，开发商应当给购房者调换房屋以达到合同目的。因商品房买卖合同不同于其他商品买卖合同，很多老百姓为了购房可以说是倾其所有，甚至全家举债，如果简单的以承担违约责任的方式解除合同，有违公平、公正原则。

五、商品房买卖合同纠纷案件的思考

1、行政机关应切实履行职责，加大管理力度

纵观商品房买卖合同纠纷的类型，逾期交房和逾期办证是两类主要的纠纷，而这两类纠纷的产生与行政机关的监管不到位有很大关系。很多开发商在没有办理相应手续的情况下就开工建设、没有达到商品房预售条件擅自销售等行为，如果行政机关监管到位，此类纠纷能减少很多。

2、引入专家参与审判及调解

调查发现，商品房买卖合同纠纷案件专业性强，在审理过程中具有上诉率高、当事人服判息诉率底等特点，所以此类案件应加大调解力度，坚持“调解优先，调判结合”原则，在案件审理过程中，可以聘请建筑、规划、设计、房管、土地等领域的专家作为人民陪审员，建立专家陪审员库，实现法官与专家的联合，让专家发挥技术优势，从技术层面为法院及当事人答疑解惑，解决技术盲点，法官则侧重从法律角度做当事人的思想工作，双管齐下，因势利导，如调解不成，专家的意见也为法院的判决释理提供有力的保障。

3、加强案件调解工作

把调解工作贯穿于立案、审判、执行的各个环节，充分调动一切可以促成调解的力量，力争用调解的方式解决商品房纠纷问题。特别是在当前金融危机背景下，更要强化疏导作用，对于开发商确因资金暂时困难未按时交房的，要做好双方当事人的调解工作，经多次调解确无调解可能的案件，可以根据案件具体的情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于购房者请求解除商品房合同的案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的，不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。

4、建立群体性纠纷案件审判工作新机制

（1）对群体性纠纷案件，要由“点”带 “面”，抓住群体性诉讼中的核心人物做工作，化整为零，提高调解效率；或者就群体性案件中涉及某一关键性人物的案件及时作出判决，产生判例效应，使其他的涉诉当事人预知诉讼结果，主动服判息诉。

（2）对矛盾可能激化的敏感性群体纠纷案件，要及时向当地党委汇报，与政府有关部门沟通，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

（3）统一法律适用与规范审判活动，建议各地法院针对审判实践中经常遇到的普遍性、争议性问题建立示范性案例指导制度，以对群体性纠纷案件的处理起到指导作用，在审判技巧和案件质量方面起到示范作用。

结      语

最高人民法院《司法解释》的颁布实施，使商品房买卖合同第一次有了专门的司法解释予以调整，这对于规范商品房买卖、维护当事人的合法权益、促进我国商品房交易市场的完善和发展具有十分重要的作用，也为司法实践提供了法律保障。但《司法解释》毕竟不是法律，其侧重更多的是法院在解决商品房买卖合同纠纷方面的法律适用问题，具有局限性，不能涵盖商品房交易中的各个方面，因此制定一部房地产方面的法律势在必行。当然，商品房买卖要想健康发展，也不仅仅是一部完美的法律所能解决的，政府更为严格的执法，房地产企业加强自身的行为规范，重视诚信建设，积极寻找新的利润增长点，或许才会使房地产市场真正繁荣。

参考文献：

1、韩世远：《合同法总论》，法律出版社，2008 年版。

2、李永军: 《合同法》，法律出版社，2005 年版。

3、最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》，人民法院出版社，2003年版。

4、最高人民法院民事审判第一庭：《商品房买卖合同司法解释问题》，法律出版社，2003年版。

民一庭陈敏