【裁判摘要】

　　一、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。若所出售房屋在集体土地范围内，且买受人非该集体组织成员，根据 “违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。故该房屋买卖合同应认定为无效。

　　二、合同无效造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。青年办事处夹道居委会明知自己所售楼房的土地使用权系集体土地使用权，而将楼房卖于集体组织成员之外的人，其对购房协议的无效应当承担主要责任，以承担全部损失的百分之七十为宜。唐洪涛购买楼房时未能详细了解所购楼房的产权性质，未能尽到审慎注意义务，对造成购房协议无效应承担次要责任，以承担全部损失的百分之三十为宜。

　　抗诉机关山东省聊城市人民检察院。

　　原审原告唐洪涛，男，1966年5月21日生，汉族，临清市农村信用合作联社职工，住临清市曹岗街197号4号楼3单元301室，身份证号372502196605213555。

　　原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会。

　　法定代表人刘俊河，居民委员会主任。

　　委托代理人唐建忠，山东荣润律师事务所律师。

　　委托代理人袁修林，山东荣润律师事务所律师。

　　原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会（以下简称夹道居委会）因与原审原告唐洪涛房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2009）临民一初字第358号民事判决，向检察机关申诉。山东省聊城市人民检察院于2014年3月21日作出聊检民抗[2014]37150000001号民事抗诉书，向聊城市中级人民法院提出抗诉。聊城市中级人民法院于2014年4月1日作出（2014）聊民抗字第2号民事裁定，提审本案。聊城市中级人民法院作出（2014）聊民提字第3号民事裁定书，裁定撤销我院（2009）临民一初字第358号民事判决，将本案发回我院重审。我院于2014年9月16日立案审理，同年11月12日公开开庭审理了本案。聊城市人民检察院指派临清市人民检察院检察员郑忠刚、李成龙出庭支持抗诉。原审原告唐洪涛、原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会的委托代理人唐建忠、袁修林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　临清市人民法院原审查明：2007年被告夹道居委会在龙山路南首即棉科所的北邻建临街楼房，同年12月14日，原告唐洪涛经青年办事处工作人员樊华明介绍，与被告夹道居委会签订了购房协议，约定原告购买被告的楼房，即棉科所北邻正对着十字路口处，偏东南的门面楼，底上两层，每平方米单价1700元，付款方式以夹道居委会出具的收据为准，购买后卖方有义务协助买方办理房产证手续，并提供办证所需的一切手续。双方均在该协议上签字盖章。当日，原告将380000元的房款交给被告，被告为原告出具了收到唐洪涛380000元的收据。2008年12月份，因其他购楼户相继入住楼房，而被告迟迟不向原告交付楼房，原告为此提起诉讼。庭审中，被告陈述，签订购房协议时，虽然被告的会计为原告写了380000元的收据，但樊华明又为被告出具了280000元的收据，被告实际上收到的现金是100000元，另外280000元言明由樊华明代被告偿还在信用社的贷款280000元，但樊华明一直没有代被告偿还在信用社的贷款。经本院调查樊华明，其陈述被告夹道居委会所指的贷款是以樊华明名义贷款实际由夹道居委会使用，虽收到夹道居委会用以偿还贷款的280000元，但仍不足以偿还被告所使用的贷款，尚欠100000多元，且在信用社的贷款偿还与否与本案原告唐洪涛无关。

　　临清市人民法院原审认为：原告唐洪涛经人介绍，与被告签订了购房协议，约定原告购买被告的楼房，付款方式以卖方出具的收据为准。现依据被告为原告出具的380000元的收据，可以认定原告已将380000元购房款交付给被告。被告应按照约定将原告出资购买的楼房交付原告。原告要求被告履行协议，诉讼有据，依法应当予以支持。至于被告主张的樊华明没有代被告偿还280000元贷款的事实，与本案无关，当事人可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决：1、被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会于判决书生效后十日内将诉争的楼房交付原告唐洪涛，并协助唐洪涛办理房产登记手续，提供办证所需的一切手续。2、案件受理费7000元，由被告承担。

　　聊城市人民检察院抗诉认为，本案诉争所涉及的土地为夹道居委会集体所有，唐洪涛不是夹道居委会成员，购房协议违反土地管理法第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”强制性规定，应属无效合同，临清市人民法院（2009）临民一初字第358号民事判决适用法律错误。

　　临清市人民法院再审过程中，原审原告唐洪涛变更诉讼请求。请求：1、维持原审判决；2、请求对方赔偿损失（以 38万元为基数，自2007年12月14日起，至2012年9月20日止，按银行同期贷款基准利率计算）。本庭对购房协议的效力进行释明后，原审原告变更了诉讼请求，并自愿放弃举证期间，要求原审被告返还购房款38万元及其利息（从2007年12月14日交款之日起至今，按银行同期贷款利率计算）。

　　原审被告夹道居委会再审中辩称，原审原告明知自己不是原审被告的集体成员，而购买国家明令禁止交易的小产权房，其行为是违法的，该违法行为不应受到法律的保护，请求法院驳回原审原告的起诉。本庭对购房协议的效力进行释明后，原审被告放弃举证期间，辩称原审原告以10万元的价格购买原审被告价值38万元的楼房，不会有损失，不同意赔偿原审原告的损失。

　　临清市人民法院再审审理查明：2007年12月14日，经青年办事处工作人员樊华明介绍，原审原告唐洪涛与原审被告夹道居委会签订了购房协议，协议约定原审原告购买原审被告的楼房，即棉科所北邻正对着十字路口处，偏东南的门面楼，底上两层，每平方米1700元，付款方式以夹道居委会出具的收据为准，购买后卖方有义务协助买方办理房产证手续，并提供办证所需的一切手续。双方均在该协议上签字盖章。同时原审原告向原审被告交付了38万元现金，原审被告为原审原告出具了38万元的收据。其中的28万元，由原审被告交与樊华明，用于偿还村委会贷款，樊华明为原审被告出具了收据。

　　另查明原审原、被告双方诉争的楼房座落在夹道居委会所有的土地上，土地的权属性质是集体土地使用权。（2009）临民一初字第358号民事判决生效后，涉案楼房于2009年11月5日由本院执行给原审原告唐洪涛。

　　认定上述事实所依据的证据:

　　1、原审原告唐洪涛提交的购房协议复印件。购房协议签订于2007年12月14日，载明：乙方唐洪涛购买甲方青年办事处夹道居委会在龙山路棉科所北邻正对着十字路口处，偏东南的门面楼一处，底上两层；每平方米单价1700元。以实际面积为准作为交款依据。付款方式以甲方出具的收据为准。购买后甲方有义务协助乙方办理房产证手续，并提供办证所需的一切手续。未尽事宜，双方可另行协商签订附加协议，附加协议与购买合同具有同等法律效力。本协议一式两份，甲乙双方各执一份。签字盖章后生效。上有甲方盖章及法定代表人刘俊河签字及乙方唐洪涛签字。

　　2、原审原告唐洪涛提交的原审被告夹道居委会为其出具的38万元的收据（复印件）。收据载明，交款单位唐洪涛；人民币380000元；收款事由预售款一二层款（底上四间）1700元/㎡。上有夹道居委会的章及其会计郎明华签字。

　　3、原审被告提交的樊华明于2007年12月14日为其出具的28万元收据（复印件）。收据载明：今收到夹道居委会现金28万元，还南方公司贷款、樊明华签字。

　　4、原审被告提交的争议房产的土地登记卡。土地登记卡显示土地的土地证号是集2003第0338，权利人是夹道村铸造厂，宗地面积是2088.32平方米，土地用途工业，土地权属性质是集体土地使用权。原审被告对该证据无异议，承认争议房产座落在土地登记卡登记的土地上。

　　5、郎明华的证言及本院原审对樊华明的调查笔录，可证实38万元购房款过付的情况。

　　上述证据已在卷为凭，已经开庭质证并经本院审核可以作为有效证据使用。

　　再审中，原审被告夹道居委会提交了樊华明签字的证明一份（复印件），樊华明证明唐洪涛直接给付夹道居委会现金10万元，因自已与夹道居委会有贷款纠纷，其余28万元已转到自己身上，由其承担。该证据的证明力低于原审被告为原审原告出具的收据的证明力，本院对该证据不予采纳。

　　临清市人民法院经审理认为：原审原、被告双方诉争的楼房建在原审被告所有的土地上，土地性质为集体所有，出卖人即原审被告不具有房地产开发资格。故本案为房屋买卖合同纠纷。

　　原审原、被告双方签订的购房协议，是双方的真实意思表示，协议是成立的。诉争楼房座落在原审被告夹道居委会集体所有的土地之上，夹道居委会兴建该处楼房时并未在土地管理部门依法办理土地转用及建设审批手续，未能取得商品房销售资格，而原审原告唐洪涛也并非夹道居委会集体组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”及《中华人民共和国合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效” 之规定，原审原告唐洪涛与原审被告夹道居委会于2007年12月14日签订的购房协议因违反国家法律强制性规定，应认定为无效合同。

　　根据本案当事人在再审中的诉辩可知，本院对购房协议的效力释明后，双方当事人对购房协议无效均无异议。本案争议的焦点有两个：一个是38万元的购房款是否履行；另一个是合同无效后责任的承担。

　　一、关于38万元购房款是否履行的问题。

　　本院认为，原审原、被告签订购房协议时明确约定，付款方式以卖方出具的收据为准。原审被告于2007年12月14日为原审原告出具了380000元的收款收据，可以认定原审原告已将380000元购房款交付给原审被告。原审被告主张的樊华明没有代其偿还280000元贷款的事实，属另一法律关系，与本案无关，当事人可另行主张权利。

　　二、关于合同无效后责任的承担。

　　本案中，因诉争楼房建在集体土地上而不能自由流转，导致双方签订的购房协议无效。原审原告要求原审被告返还购楼款38万元，本院予以支持。要求赔偿经济损失，要根据双方的过错大小，确定责任大小。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，夹道居委会明知自己所售楼房的土地使用权系集体土地使用权，而将楼房卖于集体组织成员之外的人，其对购房协议的无效应当承担主要责任，以承担全部损失的百分之七十为宜。原审原告唐洪涛购买楼房时未能详细了解所购楼房的产权性质，未能尽到审慎注意义务，对造成购房协议无效应承担次要责任，以承担全部损失的百分之三十为宜。

　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定,判决如下：

　　一、确认原审原告唐洪涛与原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会于2007年12月14日签订的购房协议无效。

　　二、原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会于判决生效后30日内返还原审原告唐洪涛购房款38万元及利息。利息从2007年12月14日交款之日起至确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的70%计算。

　　三、原审原告唐洪涛于判决生效后30日内将诉争楼房返还给原审被告临清市青年路街道办事处夹道居民委员会。

　　四、驳回原审原、被告的其他诉讼请求。

　　宣判后，临清市青年街道办事处夹道居委会提出上诉，聊城市人民法院于2015年5月18日作出（2015）聊民提字2号民事判决，驳回上诉，维持原判。