【优秀文书】（2021）鲁0830民初456号

山东省汶上县人民法院

民  事  判  决  书

（2021）鲁0830民初456号

原告：郭丽静，女，1973年6月19日出生，汉族，居民，住汶上县。

委托诉讼代理人：王亚伟，山东圣泽律师事务所律师。

被告：向克荣，女，1952年7月7日出生，汉族，居民，住汶上县。

被告：刘运峰，男，1975年8月15日出生，汉族，居民，住汶上县。

原告郭丽静与被告向克荣、刘运峰商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭丽静及其委托诉讼代理人王亚伟，被告刘运峰到庭参加诉讼，被告向克荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郭丽静向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同交付位于汶上县坝口社区回迁房屋一套；二、判令被告待过户条件成就时依据合同约定协助原告办理相关过户手续；三、判令被告依据合同约定按照银行贷款利息的2倍赔偿原告所受损失，并支付一万元的违约金；四、如被告未依照合同约定将房屋过户到原告名下，则按照合同约定的按照同地段同面积商品房最高价格计算赔偿原告所受损失；五、保全费、诉讼费、保险费、律师费由被告承担。事实和理由：根据拆迁补偿政策，被告向克荣于2017年8月7日与汶上县中都街道办事处签订汶上县坝口社区房屋征收补偿协议，2018年2月13日被告向克荣与原告签订回迁房买卖合同，并委托被告刘运峰代为办理一切房屋买卖事宜，原、被告均在该协议上签字确认，并由案外人庞XX作为见证人签字。合同签订之日原告依据合同约定一次性支付了30万元购房款，并又先后支付了8万元购房款，现回迁房屋已经竣工交房，被告至今未按合同约定交付房屋并办理过户手续，已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。

郭丽静为证明自己的主张提供以下证据：

1、汶上县坝口社区征收补偿协议及回迁房买卖合同各一份，证实原、被告对涉案房屋达成购买意向之后签订买卖合同情况，被告向原告出售的房屋系向克荣所有以及相关的补偿方式及数额、补偿支付方式和期限、房屋安置等情况。

2、坝口社区回迁安置房选房材料3张，证实2020年元旦前，中都街道通知被告向克荣在汶上一中体育场进行选房，向克荣选择房屋，现在原告所购房屋已经具备交付和过户条件，应当依照双方约定办理过户手续和相关事宜。

3、收到条三份，证实2018年2月13日、2018年11月1日、2020年8月13日，原告向被告刘运峰依约支付了购房款共计38万元，我方已经按照合同约定提前超额支付了购房款。

4、汶上县不动产登记中心于2021年3月4日发出的通知一份，告知坝口家园在办理产权登记时所需要的手续，证明现在原告所购房屋已具备办理房产登记的条件。

5、房屋买卖委托书一份，向克荣对于原被告房屋买卖的相关事宜全权委托给其子刘云峰，双方于2018年2月13日签订了授权委托书。

6、视听资料及纸质版录音4份，证实原被告签订合同后，原告按照合同支付了购房款，在具备了交房及过户条件时，原告多次通过电话催促被告刘运峰依据合同约定交房及办理过户手续，刘运峰以各种理由拒不履行，并其传达的信息是对于涉案房屋继续履行的话就需要原告加价购买，被告的行为已经构成严重违约。

7、律师代理费、案件受理费、保全申请费、保险费票据共计10670元，证实按照双方约定及法律规定应由被告方予以承担。

向克荣未答辩、未到庭。

刘运峰辩称，原告买这个房子属实，原告陈述属实。我只是代理人，希望调解处理，如果调解不成要求法院依法判决。

刘运峰未提供证据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年8月7日，向克荣作为被征收人乙方与征收单位甲方汶上县中都街道办事处签订编号J7-46《汶上县坝口社区房屋征收补偿协议》一份。协议中约定，乙方被征收房屋主房建筑面积150.09㎡，配房建筑面积45.89㎡，折算面积150.09㎡。评估总额687950元。甲方为乙方提供安置楼房，乙方选择户型为130㎡和100㎡的安置房，其中享受安置面积150.09㎡。2018年2月13日向克荣出具书面房屋买卖委托书，委托刘运峰作为向克荣的代理人，以向克荣的名义全权代理该房屋买卖事宜。刘运峰系向克荣之子。

2018年2月13日，刘运峰作为向克荣的受委托人与郭丽静就涉案房屋达成买卖合意，双方签订正式书面《回迁房买卖合同》一份，其中卖方（甲方）向克荣，受委托人刘运峰，买房（乙方）郭丽静，见证人庞XX，向克荣也在买卖合同上签字确认。合同第一条约定，甲方将自己在坝口拥有的回迁房售卖给乙方，合同顺序号为J7-46号，房产证面积暂定为100平方米左右，每平方米按照4100元计算，分房后车库或储藏室应按回迁房同等对待。第三条约定，乙方自合同签订后2日内一次性支付房款叁拾万元。甲方保证签订合同后于2018年5月1日前将该房产过户于乙方，以拆迁指挥部确认合同生效为准。甲方如没有按期办理过户手续给乙方，甲方按照银行贷款利息2倍支付乙方赔偿乙方损失，并在总房款的基础上少收取一万元人民币作为违约金。乙方应在改完过户手续后3日付清剩余房款壹拾壹万元。第五条约定，本合同签订后，甲乙双方应该共同遵守，都不得无故反悔。如甲方违约导致该房屋无法过户到乙方名下，甲方需按照同地段同面积商品房最高价格计算实际损失赔偿乙方。第七条约定，在合同履行过程中，双方发生分歧应协商解决，协商不成，可以向人民法院起诉。乙方因甲方违约，需聘请律师起诉的，律师费应由甲方承担。买卖房合同签订当日2018年2月13日，郭丽静向被告支付房款300000元，2018年11月1日，郭丽静向被告支付房款50000元，2020年8月13日，郭丽静向被告支付房款30000元，共计支付房款380000元。

2020年元旦前后，中都街道办事处通知向克荣选房，向克荣选择了坝口家园小区房屋一套，面积99.51平方米。2021年3月4日，汶上县不动产登记中心发出通知一份，告知坝口家园在办理产权登记时所需要的手续，原告所购房屋具备办理房产登记及交付的情况下，原告多次催促二被告交付并过户涉案房屋，二被告均以各种理由予以推脱，原告诉至本院，形成本案。

本院认为, 本案争议的焦点问题为：一、原被告之间的房屋买卖合同是如何签订的，该合同是否有效；二、合同签订后，双方的约定及其履行情况，原告要求被告交付房屋是否具备了交房条件，是否能协助原告办理相关的产权登记手续；三、合同履行过程中，原被告是否有违约行为，原告主张的损失是否应由被告赔偿。

关于焦点一，根据原告的陈述及举证、被告刘运峰的答辩，原被告就向克荣位于坝口社区的回迁房屋达成一致合意，签订书面买卖合同，就房屋价款、付款时间与办法、违约责任进行了明确细致的约定，刘运峰认可原告买房子属实，原告起诉状中陈述的事实与理由属实。在向克荣出具书面委托手续，全权委托其子刘运峰代理房屋买卖事宜，并且向克荣在房屋买卖合同上也签字确认，涉案合同是双方真实意思表示，该房屋买卖合同为有效合同。

关于焦点二，原告与被告向克荣签订房屋买卖合同后，原告于2018年2月13日交付购房款300000元，后又支付给被告80000元，共计支付房款380000元，被告刘运峰对收到购房款无异议，原告依照合同约定完成了交付房款义务，甚至比照房屋买卖合同第三条提前交付80000元购房款。现向克荣已经依照征收补偿协议，选择了坝口家园小区房屋一处，面积99.51平方米，该小区已达交房条件。2021年3月4日，汶上县不动产登记中心发出通知，告知坝口家园在办理产权登记时所需要的手续，涉案房屋不仅具备交付条件，还具备办理房产登记条件。在原告多次催促二被告交付并过户涉案房屋时，二被告明显推脱不应，构成了违约。依照双方签订的房屋买卖合同第五条，原被告双方应在合同签订后，共同遵守，不得无故反悔。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此被告向克荣作为房屋的出卖人，应当全面履行合同约定的义务，现涉案房屋已具备交付条件，并具备办理房产登记条件。被告向克荣应当继续履行房屋买卖合同，交付买受人位于汶上县坝口社区回迁房屋一套，房屋具体为汶上县坝口家园小区，并依照房屋买卖合同约定协助原告办理相关过户手续。被告刘运峰是处理向克荣房屋买卖事宜的受委托人，不是买卖合同的相对人，不承担买卖合同的权利和义务，不负交付、过户房屋等法律责任。

关于焦点三，原告主张被告的行为已构成违约，要求按照银行贷款利息2倍支付，并且加收1万元违约金；并要求被告支付律师代理费、案件受理费、保全申请费、保险费票据，共计10670元。本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同第三条，甲方如没有按期办理过户手续给乙方，甲方按照银行贷款利息2倍支付乙方赔偿乙方损失，并在总房款的基础上少收取一万元人民币作为违约金。虽然原被告双方约定了违约责任，但是对于“甲方如没有按期办理过户手续给乙方“中按期是指哪一个日期，没有具体约定，而且因为拆迁安置房屋性质，对于房屋交房及过户均具有一定的不确定性，在房屋真正具备了交付、过户条件前，也很难界定一个时间，实际损失无法确认。原告可就违约责任另行主张权利。对于原告第四项请求，双方约定是在被告不能交付房屋的情况下，被告应赔偿原告的损失，因此对于该项请求，应在原告买房目的不能达到时才能主张，对此原告亦可另行主张权利。对于原告主张的律师费、保险费，本院认为，被告应遵循诚实信用原则，全面及时履行合同义务，但是在原告多次催促的情况下，仍不积极履行合同，构成违约，致使原告不得不通过起诉的司法救助方式来维护权利。对于原告因房屋买卖诉讼支出的律师费用、保全费用均为合理支出费用，本院予以支持，根据原告现提供的证据，原告支出律师代理费4000元，（2021）鲁0830财保12号保全费2520元、案件受理费3675元，对该组费用共计10195元，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

    一、被告向克荣于本判决生效后三十日内交付原告郭丽静位于汶上县坝口家园小区房产一套。

二、被告向克荣应当于本判决生效后三十日协助原告郭丽静将汶上县坝口家园小区房产过户至原告郭丽静名下。

三、驳回原告郭丽静对被告刘运峰的诉讼请求。

案件受理费3675元、保全费2520元、律师费4000元，均由被告向克荣负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。

审　判　员      苑来寅

二〇二一年四月十五日

书  记  员       郭  梁