【典型案例】刘某某诉山东某置业公司房屋买卖合同纠纷一案

刘某某诉山东某置业公司房屋买卖合同纠纷案

——商品房认购协议等具备法律规定的商品房买卖合同的主要内容，当事人依约交付购房款，该认购协议应当被认定为商品房买卖合同

关键词

商品房预约合同、合同约定内容、商品房买卖合同

裁判要点

一、买卖合同的买受方依约交付合同价款后，出卖方应当依约履行自身交付标的物和瑕疵担保义务。

二、行为人具备相应的民事行为能力、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，经各方当事人意思表示一致的民事法律行为合法有效。

三、主要内容符合法律规定的商品房买卖合同的，应当认定为商品房买卖合同。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

【案件索引】

一审：汶上县人民法院(2020)鲁0830民初2079号

二审：济宁市中级人民法院（2020）鲁08民终5749号

【基本案情】

2017年4月份原告刘某某准备购买住房，通过其朋友路某某打听县城合适的房源，路某某又通过朋友赵某某了解到案外人王某某在汶上县某小区有抵账房出售。2017年4月28日原告与路某某、赵相伟、王某某在县城某酒店协商，案外人王某某提供了某小区xx号楼x单元xxxx号房屋及xxxx的储藏室认购协议书及收款收据。王某某当时提出的涉案房屋价格为55万，经协商最终确定为54万元。后王某某带着原告、路某某及赵某某到被告某置业公司开发的某小区售楼处，在被告售楼处，被告的工作人员与原告签订了《某小区认购协议书》并向原告出具了743640元的购房意向金的收款收据，协议书约定：甲方（出卖方）某置业公司，乙方刘某某，房屋位置为某小区xx号楼x单元xxxx室，建筑面积为143平方米，优惠价格为每平方米4886元，付款方式为一次性付款743640元。被告将王某某持有的涉案房屋的原认购协议书及收款收据收回，并告知原告将房款支付给王某某，同时被告工作人员承诺2017年10月份交房。次日即2017年4月29日，原告通过中国农业银行转账给王某某房款54万元。2017年10月份被告某置业公司公司的工作人员电话通知原告到某小区售楼处签订合同签约信息确认单，因原告当时在缅甸工作，2017年11月1日11时5分、10分，原告将其身份证、与被告签订的《某小区认购协议书》、被告出具给原告的收款收据通过手机拍照发给了其朋友路某某，委托路某某办理了合同签约信息确认单的相关事宜，被告方并告知路某某因房屋的实际面积比认购协议书约定的面积略微减少，应退还原告购房款2313.58元，路某某将被告提供的原告刘某某的合同签约信息确认单拍下后于2017年11月1日15时发给了刘某某，同时被告工作人员承诺，因环保问题，要到2018年年初交房。合同签约信息确认单主要内容为：客户姓名刘某某，房源xx号x单元xxxx室，面积142.47平方米，单价4886元每平方米，储藏室编号为x-xxx，面积19.66平方米，单价2300元每平方米，总房款741326.42元，首付款项74132.42元，补交款项-2313.58元，原已交款743640元。现被告交付房屋的条件已经成就，至起诉时，被告某置业公司未将涉案房屋交付给原告。

【裁判结果】

山东省汶上县人民法院于2020年08月19日作出(2020)鲁0830民初2079号民事判决：被告某置业公司于本判决生效后三十日内向原告刘某某交付某小区xx号楼x单元xxxx室及x-xxx号储藏室，并协助原告刘某某办理房屋产权登记。某置业公司不服一审判决，向济宁市中级人民法院提起上诉，该院于2020年11月30日作出（2020）鲁08民终5749号判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

涉案房屋虽然先与王某某签订认购协议，但被告并未将该房屋交付给王某某，对该房屋王某某并未占有使用，经原被告及王某某三方协商后，被告又与原告对涉案房屋重新签订了认购协议书，被告与原告签订认购协议书的行为应当认定为被告是对涉案房产的重新处分，原被告签订的认购协议书是双方意思一致的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议成立并生效。原告按照被告方的指示将房款交给了王某某，被告并向原告出具了收到购房意向金743640元的收款收据以及合同签约信息确认单中被告载明原告已交款743640元、补交款项-2313.58元事实，应认定被告认可收到了原告房款743640元，原告已经履行完了支付购房款的房屋买卖合同的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，该认购协议对涉案房屋的位置、单价、付款方式进行了约定，并且原告支付了购房款，因此，该认购协议具备了商品房卖买卖合同的基本要件，应当认定为商品房买卖合同。现在被告已具备了交付涉案房屋的条件，被告应当履行交付义务，并协助办理房屋产权登记。被告称向王某某出具的某小区《认购协议》和收据是根据王某某的要求所提供的还款担保，被告与原告之间不存在房屋买卖合同关系的主张，因被告没有提供充分有效的证据予以证实，该主张不能成立。

【案例解读】

商品房买卖制度是我国确立的一项重要经济制度。当前，商品房买卖中经常包含预约合同与本约合同，且合同名称多样，易产生纠纷。该案则通过参照《商品房销售管理办法》中对商品房买卖合同具体内容的规定，结合该案实际情况，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将名为《认购协议书》的合同认定为具有实际房屋买卖内容的商品房买卖合同。并按照买受人已依约全部支付购房款的实际情况，判决某置业公司应当依约向买受人交付房屋并协助办理房屋权属转移登记，维护了房屋买受人的合法权益。

  承办人：佟连国

承办法官简介

佟连国，男，汉族，中共党员，现任汶上县人民法院次邱人民法庭审判员、一级法官。