【典型案例】万某与魏某租赁合同纠纷案

贯彻实施民法典“五个一百活动”

万某与魏某租赁合同纠纷案

    -房屋租赁期限届满承租人拒不返还房屋的违约责任

【裁判要旨】

租赁关系终止时，承租人应向出租人返还租赁物。承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。承租人不及时返还租赁物，应负违约责任。租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金、偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第七百三十三条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”

【基本案情】

原告万某请求被告魏某向原告万某支付自2021年1月12日起至2021年1月29日止的房屋占有使用费3022.6元。案外人某公司将某汽配城二手车展厅北排1号、2号、3号房屋出租给原告万某，租期半年，自2019年11月13日起至2021年1月12日止。2020年6月30日，原告万某将某汽配城二手车展厅北排2号、3号房屋转租给被告魏某，双方签订了房屋租赁证明，租赁期限自2020年7月1日至2021年1月12日止，租金32000元，押金5000元，原告万某将转租情况告知了案外人某公司。之后，原告万某与案外人某公司续租，租赁期限自2021年1月13日至2022年1月12日止。2021年1月12日租赁期限届满后，被告魏某表示不再续租，原告万某将押金退还给被告魏某，被告魏某继续单独使用租赁房屋，直至2021年1月29日下午将房屋腾空并交付，被告魏某应按照双方房屋租赁期间的日租金标准（日租金32000元除以租赁期180天）向原告万某支付逾期返还房屋17天的租赁费3022.6元。

被告魏某辩称，5000元押金已收到，32000元包括租金30000元及转让费2000元。因2号、3号房屋是转租，原、被告魏某本约定于租赁期限届满后，由被告魏某直接与案外人某公司签订租赁合同，被告魏某向原告万某支付转让费2000元，但因原告万某与案外人某公司未解除合同，导致目的未能实现，原告万某应将2000元转让费退还。被告魏某确实逾期使用了涉案房屋，但不认可原告万某主张的计算方式。原告万某与案外人某公司签订的期限为一年的租赁合同，额外赠送两个月的租期，且案外人某公司在疫情期间免收了原告万某一个月的房租，应以总租金30000元除以235天计算日租金，逾期返还房屋17天的租赁费为2170元，且17天期间，原、被告共同使用房屋，被告魏某只需承担一半的租赁费。

经审理，认定如下事实：2020年6月30日，原告万某将其承租的案外人某公司的某汽配城二手车展厅北排2号、3号房屋转租给被告魏某，双方签订《证明》，载明：万某出租某汽配城二手车展厅北排2#、3#房子  从2020年7月1日到2021年1月12日止  房租金额半年3万贰仟元正。2021年1月12租赁期限届满后，被告魏某未返还租赁房屋并继续使用，直至2021年1月29日将房屋腾空并交付于原告万某。当事人存在争议的事实为：32000元是否包含转让费2000元？租赁期限届满后，某汽配城二手车展厅北排2号、3号房屋是否由原、被告共同使用？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告魏某主张32000元包含转让费2000元及租赁期限届满后原、被告共同使用某汽配城二手车展厅北排2号、3号房屋的待证事实，未提交相应证据，证据不足，不予认定。

【裁判结果】

被告魏某于判决生效后五日内给付原告万某逾期返还房屋期间的占有使用费 2790元。

【案例解读】

本案原告万某与被告魏某之间系租赁合同法律关系，租赁合同成立并生效。租赁期限届满，被告魏某应返还租赁物。被告魏某逾期未返还房屋，应承担违约责任，就逾期占用租赁物承担占有使用费。被告魏某主张其应享受案外人某公司给予原告万某签订一年租赁合同赠送两个月租期以及免除疫情期间一个月房租的优惠，根据合同相对性，案外人某公司给予的优惠，仅对与其签订租赁合同的合同相对方原告万某发生效力。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。若承租人继续使用租赁物，且出租人没有提出异议的，原租赁合同方能继续有效，租赁期限为不定期。合同期限届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人即无权再继续使用租赁物，故应及时返还租赁物。承租人不及时返还租赁物，出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还，租赁关系终止后，承租人已没有占有租赁物的合法依据。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物的租金、偿还违约金或赔偿损失，还应承担租赁物逾期返还期间意外灭失的风险。

【法官简介】 马宁，现任济宁市任城区人民法院第十一党支部书记、南张人民法庭庭长、一级法官、副科级审判员。马宁同志于1995年9月在原济宁市市中区人民法院参加工作，任经济审判庭书记员。1999年，马宁同志以济宁地区第一名的成绩通过了全国法院系统初任助理审判员、审判员资格考试。之后至2014年1月，马宁同志历任原济宁市市中区人民法院经济庭助理审判员，立案庭助理审判员，民二庭助理审判员、审判员、副庭长，执行二庭庭长。期间，马宁同志于2009至2011年被原济宁市市中区区委组织部、原中区法院党组选派到原济宁市市中区信访局任副局长（挂职）。2011年11月，马宁同志被任命为副科级审判员。行政区划调整后，马宁同志于2014年1月至2017年1月任济宁市任城区人民法院许庄人民法庭副庭长。期间，2014年2月至2015年1月，马宁同志被济宁市任城区委组织部、任城法院党组选派到任城区重大向项目指挥部工作；2014年10月至2014年11月，马宁在中共济宁市任城区委党校优秀科级领导干部进修班学习；2014年4月至2016年底，按省委组织部要求，马宁被任城区委组织部、任城法院党组选派到喻屯镇艾庄村任党支部第一书记；2017年1月，马宁同志任南张人民法庭庭长至今。