【五个一百】发布房源信息不实，中介机构是否承担民事责任原告李某与被告某房屋信息咨询部中介合同纠纷案

　　关键词  民事/中介服务/义务/追缴、退赔不能/救济/过错赔偿/统一裁判

　　裁判要点

　　房屋中介人在恶意出售人被追究刑事责任并经追缴、退赔不能时，因其发布的房屋出售信息不真实，造成购买人损失，损害购买人利益的，不得要求支付报酬并承担相应损害赔偿责任。购买人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。

　　相关法条

　　《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条

　　基本案情

　　2017年10月，被告某咨询部根据案外人董某某提供的不动产登记证书发布了“XX水家园X号楼X单元X楼东户的”卖方房源信息。原告李某欲购买二手房一套，在58同城看到某咨询部发布的该房源信息，便与某咨询部取得联系，咨询了解该房产的情况。2017年10月14日，原告通过被告到案外人董某某欲销售的房屋中看房，当场表示满意并同意购买。同日，案外人董某某为甲方，原告李某为乙方，通过某咨询部（丙方）在某咨询部签订了《房屋买卖合同书》。同日，原告给付案外人董某某50万元购房定金，案外人董某某向原告出具了收据。原告给付某咨询部中介费7,000元。后，原、被告前往嘉祥县国土资源局不动产登记处查询房产证的真伪，才知房产证是假的。2017年11月2日，案外人董某某由王某某为证明人向原告出具了还款承诺书，该承诺书载明，董某某出售XX家园X号楼X单元X楼东户，因房产证不真实，导致房产无法过户，董某某承诺在2017年11月11日下午6：00前退还剩余房款400,000元并支付赔偿金。后原、被告共向案外人董某某要回140,000元。2018年3月16日，案外人董某某以诈骗罪被嘉祥县人民检察院提起公诉，嘉祥县人民法院于2018年6月14日作出（2018）鲁0829刑初73号民事判决书，判决退赔被害人李某经济损失36万元。

　　另查明，谋咨询部于2014年10月23日注册，属于个体工商户，经营者为王某某，经营范围为房屋信息咨询服务（依法须经批准的项目经相关部门批准后方可开展经营）。（2018）鲁0829刑初73号民事判决书的执行程序于2019年5月23日终结，执行实际到位金额为零。2022年2月8日，李某向本院提起诉讼，请求依法判令被告某咨询部赔偿其经济损失18.7万元（36万元÷2+7000元）并提供了类案判决文书。

　　裁判结果

　　山东省嘉祥县人民法院于2022年3月1日作出（2022）鲁0829民初502号民事判决书：判决，一、被告嘉祥县某房屋信息咨询部于本判决生效之日起十日内返还原告李某中介费7,000元；二、被告嘉祥县某房屋信息咨询部于本判决生效之日起十日内就案外人董某某刑事退赔不足部分对原告李某承担180,000元补充赔偿责任。三、案件受理费4,040元，减半收取计2,020元，由被告嘉祥县某房屋信息咨询部负担。

　　宣判后，原、被告在法律规定期限内未提起上诉。

　　裁判理由

　　根据原告的诉请和被告的答辩并结合参照类案裁判文书，生效裁判认为：本案焦点问题是：一、原告的起诉是否违反了一事不再理原则；二、某咨询部是否应承担赔偿责任。三、诉讼时效问题。

　　一、关于原告的起诉是否违反了一事不再理原则问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国刑事诉讼法＞的解释》第一百三十九条规定，被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。被害人提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。追缴、退赔的情况，可以作为量刑情节考虑。该条所禁止的是在刑事诉讼过程中被害人向被告人提起附带民事诉讼，但并未禁止刑事诉讼结束后被害人可以向被告人之外的其他主体提起诉讼寻求救济。刑事案件的被害人经过追缴或者退赔不能弥补损失的，以刑事案件被告人以外的责任主体为被告提起民事诉讼主张损失赔偿，并不违反一事不再理原则。故被告以原告作为受害人的本次起诉违反了一事不再理原则及原告的起诉不符合法律规定的受理条件的抗辩，本院不予采信。

　　二、关于被告某咨询部是否应承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应承担侵权责任。第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，案外人董某某实施诈骗行为是使原告李某遭受损失的根本原因，董某某是直接侵权人，应当对原告的损失承担赔偿责任。被告某咨询部作为专业房屋中介机构，在进行居间服务过程中，应对案涉房屋情况尽到基本的审核和调查义务。作为买房人李某，在大额的房屋交易中，也负有审慎的注意义务。根据本案查明的事实，某咨询部发布未经核实的房源信息，并陪同原告到案外人董某某提供房源处看房，及在其提供的格式合同上填写合同内容等未尽到安全保障义务；买受人李某对重大交易行为，亦未做到充分调查，并将大额定金直接支付给董某某。由于双方均未尽到前述审慎义务，致使李某成为诈骗行为的被害人并造成损失，双方均存在一定过错。综合双方的过错大小及本案查明事实，本院酌定，被告退回收取原告的中介费7,000元，并对原告的360 000元即购房定金500,000元-双方追回的140,000元的损失各自承担50%的责任，即某咨询部在18万元范围内就案外人董某某刑事退赔不足部分对原告李某承担补充赔偿责任。被告某咨询部实际履行赔偿义务后，可另行向负有退赃义务的案外人董某某追偿。

　　三、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案系因案外人董某某退赔受害人不能所引起的纠纷，自本院于2019年5月23日作出（2018）鲁0829刑初73号民事判决书的执行程序终结起至原告于2022年1月4日提起本案诉讼，期间为2年8个月，未超过诉讼时效。故被告的已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。

　　综上所述，被告作为专业的中介机构，应当知道发布虚假房源信息所产生的后果，但其未履行发布信息前审查核实义务，进而让不法分子利用虚假信息诈骗了包括原告在内的他人钱财。案外人虽因虚假房屋诈骗他人钱财而被追究了刑事责任，但在追缴、退赔不能弥补损失的情况下，被告作为以刑事案件被告人以外的责任主体，应当根据其过错大小等对刑事退赔不足部分对原告李某承担补充赔偿责任。

　　（审判人员：李继刚，助理：张亚男，书记员：郝海燕）