【典型案例】商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同如何处理

　　裁判要旨：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该规定并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。

　　案情简介：

　　（2017）最高法民终683号

　　2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定：以147,953,124元的价格购买越州公司开发的青海省西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房（以下简称66-16商业用房），建筑面积3736.19平方米；王忠诚于2015年7月15日首付73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款。2015年8月14日，借款人王忠诚、王琪博、王琪宝与贷款人建行青海分行、保证人越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚、王琪宝、王琪博向建行青海分行借款7397万元，2015年8月14日，借款人、抵押人王忠诚与抵押权人建行青海分行、建设单位越州公司签订《房地产抵押合同》约定，由王忠诚将其购买的66-16商业用房(建筑面积3736.19平方米,土地使用权面积16459.85平方米)提供抵押担保。

　　此后，因越州公司并未按约定向王忠诚交付案涉房屋，王忠诚提起诉讼：1.判令解除王忠诚与越州公司于2015年8月12日签订的《商品房预售合同》；2.判令解除王忠诚、王琪博、王琪宝与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.判令解除王忠诚与建行青海分行签订的《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》（以下简称《房地产抵押合同》）；4.判令越州公司返还王忠诚购房首付款73,983,124元；5.判令越州公司偿还王忠诚已向建行青海分行偿付的贷款本息1310.4万元；6.判令越州公司赔偿王忠诚购房首付款的利息损失，其中2016年12月29日前的利息损失为24,907,651.7元，2016年12月29日后的利息损失按年利率24%计算，支付至购房首付款实际清偿时止；7.判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息；8.判令越州公司承担本案全部诉讼费用。

　　一审法院判决：一、解除2015年8月12日王忠诚与越州公司就66-16商业用房签订的《商品房预售合同》；二、解除2015年8月14日王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订的《房地产抵押合同》；三、越州公司于判决生效之日起十日内向王忠诚返还房款73,983,124元及赔偿损失（从2015年8月13日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），并向王忠诚返还贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元；四、越州公司于判决生效之日起十日内向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息（从2017年3月21日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算利息）；自越州公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建行青海分行办理66-16商业用房上抵押登记的涤除手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费601,773.88元，由越州公司负担。

　　建行青海分行不服提起上诉，二审法院判决判决：一、维持一审法院民事判决第一、二、三、四项；二、驳回王忠诚的其他诉讼请求。

　　在处理商品房买卖合同解除纠纷类案件时，如果有按揭贷款的，因为涉及到开发商、银行、购房者三方，合同涉及《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押/保证合同》等，法律关系复杂胶着，不少人难以厘清。通过该判决，给我们厘清了商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同如何处理，值得进一步学习。

　　一、《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此, 在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。

　　二、涉及处理商品房买卖合同解除纠纷类案件时，购房者或者银行应当明确提出将《借款合同》、《抵押/保证合同》一并解除，并且提出借款合同解除后责任承担方式的诉求。

　　上述案例中，因为购房者或银行没有在一审中一并提出借款合同解除后责任承担方式的诉求，二审法院虽然认为认为王忠诚应当承担还款义务，但因为“没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。”那么必然引发另一诉讼，增加讼累。

　　三、虽然该案例源自最高法院，说理亦清晰明了，但是我们仍然存在困惑，王忠诚应当怎样承担责任，法院未做评判。我们认为，按照案例厘清的法律关系，开发商承担还款责任从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，那么最终承担责任的还是购房者。如果开发商没有能力归还贷款或拒不归还贷款的情况下，购房者将面临巨额债务执行的窘境。因为虽然存在房屋的抵押，按照该案例的说理，“抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。”，在该案目前情形下，首先债权人未起诉抵押人，法院无法执行抵押财产。其次，即或以后债权人起诉了抵押人要求了优先受偿，法院亦完全有理由不先执行抵押人的抵押物，直接执行借款人的财产。

　　法院判决

　　以下为最高法院“本院认为”部分的论述：

　　王忠诚在向建行青海分行借款时，建行青海分行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记。抵押物是《商品房预售合同》约定的标的物即66-16商业用房，因该商品房属于在建工程，没有办理产权证，所以实际上的抵押人是越州公司。由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。