一文读懂|平阴法院韩新宇法官解读“物业那些事”

　　小区业主和物业管理公司发生纠纷的新闻屡见不鲜。近年来，随着公众对业主权益、物业服务水平的日益重视，民法典合同编中新增了和物业服务相关的内容，各地结合实际情况相继出台措施，规范物业管理行为。日前，市十七届人大常委会第二十三次会议也对《济南市物业管理条例（草案修改稿）》进行了审议。为让广大群众清晰了解物业相关新规，平阴县人民法院法官韩新宇以案说法，为您解读一些较为典型的物业纠纷。

　　房子没入住要缴物业费吗？

　　2015年5月，杨某在某小区购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，杨某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于杨某一直未缴纳物业费，物业公司多次致电催促，但杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。2020年9月，物业公司将杨某起诉至法院，要求杨某支付物业费，并承担近千元的违约金。杨某辩称，其房屋在交付后一直处于闲置状态，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。

　　法院经审理后认为，杨某作为业主，物业公司依据双方签订的合同为杨某提供物业服务，因此，当事人之间系物业服务合同纠纷，杨某应按物业服务合同及相关规定向原告缴纳物业费。法院依法判决杨某支付物业费。

　　法官说法

　　民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养、绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。

　　没缴物业费物业能否断水断电？

　　业主王女士因对物业服务不满，已连续多个月拒缴物业费。物业公司为催缴物业费，对王女士家停止供水电。为此，王女士诉至法院，要求物业公司恢复水电供应。

　　法院判决认为，物业服务合同虽然约定如果业主不按期缴纳物业费，物业服务人有权采取停水、电、气的方式来催收物业费，但供水供电供气为业主与水电气第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人无权阻碍该法律行为的履行。该条款破坏了公民的基本生活条件，违反了公序良俗，为无效条款，物业公司应恢复水电供应。

　　法官说法

　　民法典第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。业主违反物业服务合同约定，逾期未足额缴纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催缴物业费。

　　对物业服务不满意能拒缴物业费吗？

　　2016年下半年，李某、钟某、彭某等6人先后入住某住宅小区，并与小区物业公司签订前期物业管理服务协议。此前，物业公司已与小区开发商签订了前期物业管理服务合同。后来，小区成立了业主委员会，业主委员会通过投票将物业公司解聘。其间，李某、钟某、彭某等6人因不满物业公司的服务质量，长时间未缴物业费。物业公司向法院提起诉讼，要求李某、钟某、彭某各自支付欠缴的物业费。

　　法院认为，物业公司没有很好地尽到物业管理及服务职责，但完成了一定的物业服务，李某等人不可以拒付所有的物业费。因此，一审判决李某等人分别酌情支付欠费的一半。

　　法官说法

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。但具体到审判中，需要具体情况具体分析。如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。

　　家住一楼不使用电梯可以少缴物业费吗？

　　夏女士家住某小区一楼。由于夏女士进出家门不需要乘坐电梯，因此她认为自己缴纳的物业费中应该去除电梯养护费用。在夏女士拖欠半年物业费后，物业公司将其诉至法院。法院经审理认为，夏女士应按物业服务合同及相关规定向物业公司缴纳物业费，遂依法判决夏女士支付拖欠的物业费。

　　法官说法

　　民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业公司提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护、电梯的定时定检等。业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

　　小区内车辆被盗能不缴物业费吗？

　　半年前，陈先生买了一辆新电动车。按照物业规定，小区内电动车、自行车应停在地下车库。为图方便，陈先生经常把电动车停在小区门口，可是停了没几天，陈先生的电动车就被偷了。陈先生认为小区物业没有尽到安全管理的责任，于是开始停缴物业费。物业公司遂将陈先生诉至法院。法院经审理认为，案涉物业服务合同已经约定电动车等应当停入车库，而陈先生并未能证明其电动车被盗地点及物业公司存在安保疏漏问题，故其电动车被盗不能成为拒缴物业费的理由。

　　法官说法

　　民法典第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。

　　房屋质量问题导致漏水，可以不缴物业费吗？

　　7年前，肖先生在某小区购买了一处顶层楼房，经过一番装修，顺利入住。但很快肖先生和家人发现，只要一下雨，屋里就特别潮湿。起初肖先生以为是天气问题，并不以为意。但随着雨季的到来，肖先生逐渐发现屋墙开始漏雨、透寒，后来甚至出现屋顶漏雨的情况。出现问题后，肖先生第一时间要求物业协助维修，可是物业一直没有彻底维修好。为了此事，肖先生与物业争执不下，于是开始停止缴纳物业费。物业费一拖就是61个月，共计7000余元。物业公司无奈，将肖先生告上法庭。

　　法院经审理认为，肖先生作为该小区的业主，应当按照物业管理合同中约定的收费标准支付物业服务费。房屋漏水为房屋建筑质量问题导致，肖先生无法证明物业公司提供的物业服务质量不合格，且达到足以认定未履行物业服务合同主要义务的严重程度。法院依法判决肖先生向该物业公司支付物业服务费7000余元。

　　法官说法

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

　　物业公司有权罚款吗？

　　几个月前的一天，张某上楼取东西时，把自己的轿车停到了小区的公共区域。后因单位有急事，忘记将车开走。两天后，张某回家取车时，却发现物业公司将自己的车上了锁。张某找物业公司开锁，对方却说必须缴纳200元罚款才予以开锁。因着急用车，张某缴纳了200元罚款。此后，张某越想越觉得这件事不对劲，于是将物业公司诉至法院。法院经审理认为，物业公司的锁车、罚款行为属超越职权行为，判处物业公司返还200元罚款

　　法官说法

　　我国行政处罚法规定，行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。

　　物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，也不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不享有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。

　　物业擅自对外出租地面停车位，合法吗？

　　杨某、王某等6人均为某小区业主。近段时间，杨某等人发现小区物业擅自将小区地面停车位出租给外来人员，导致杨某等人无法停车。与物业公司沟通无果后，杨某等6人将物业公司诉至法院。法院经审理认为，物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分。物业公司应停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。

　　法官说法

　　民法典第二百七十五条第二款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。