依无效合同取得房产的占有人享有占有保护请求权

　　依无效合同取得房产的占有人享有占有保护请求权

　　——王磊诉白雪等占有保护案

　　一、案件基本信息

　　1.判决书字号

　　济南市中级人民法院（2012）济民二终字第138号民事判决书。

　　2.案由：占有保护纠纷

　　3.当事人

　　原告（上诉人）：王磊

　　被告（被上诉人）：白雪

　　二、基本案情

　　原告系第三人姐夫。被告与第三人孙友建原系夫妻关系， 其二人于2008年3月14日登记结婚，2009年10月21日生育一子，2010年7月1日经本院判决准予离婚。

　　2006年11月9日，原告王磊以第三人孙友建代理人的名义与济南市历城区王舍人镇（已更名为王舍人街道）陈家张马西村民委员会（以下简称陈西村委会）签订《房屋买卖合同》一份，购买该村双龙居小区房产一套。合同签订后，陈西村委会交付了房屋，原告分两次付清了购房款226827元（第一次支付56827元，第二次支付170000元），陈西村委会出具了缴款人为第三人孙友建的收据两张。该房屋买卖合同由被告白雪持有。2010年4月，陈西村委会根据原告提交的落款日期为2009年8月12日，内容为购房合同丢失要求补办合同的申请与原告重新签定《房屋买卖合同》一份，将合同主体即购房人一方变更为原告，合同落款日期及其它内容均与原合同一致，并重新出具缴款人为原告的收据一张。原告陈述，被告白雪借用购房合同后丢失，故其补办了合同。因房屋系其购买，故在补办合同时改成了自己的名字，第三人认可原告主张，并陈述补办合同时原告已向其说明。被告白雪对此不予认可。关于购房款的支付，原告主张系其支付，被告主张系其与第三人支付。根据原告提交的银行交易明细及庭审中双方当事人的陈述可以认定，第一次购房款56827元系原告以其资金缴纳，第二次购房款中有90000元亦来自原告（被告承认购房时向原告借款90000元，并已归还，但未提交还款证据）。剩余购房款80000元，双方除持有的收据外均未提交其它证据证实。

　　涉案房产交付后，曾由被告与第三人居住，现由被告居住，没有办理房产证。

　　三、案件焦点

　　本案诉争房产的实际购房人如何认定。

　　四、法院裁判要旨

　　山东省济南市历城区人民法院经审理认为：涉案房产系通过买卖交付取得，没有房产证，原告要求被告腾房的请求权能否成立，取决于原告是否是房产的实际购买人，被告是否侵犯了其对房屋的占有。《房屋买卖合同》原始件记载的购房人系第三人。合同涉及的房屋已经交付，房款亦已经支付，即当事人已经履行合同。上述买卖过程虽是原告直接参与办理，但其系以第三人代理人的名义进行。房屋交付后，也一直由被告及第三人占有。原告补办合同及收据，并更改姓名的行为，性质上是对合同主体的变更。变更时，房屋已经交付，房款亦已支付完毕，变更主体的材料仅有原告自己书写的申请，没有第三人相应的证明材料。第三人虽然陈述原告变更合同前已向其告知，其出具了一份证明，但该陈述与其关于原告告知其更改合同时，其在船上不能邮寄材料的陈述以及村委会关于变更合同主体仅提交了一份申请的证明内容相互矛盾，且第三人在离婚案件开庭笔录中陈述，其事先并不知情。因此，原告在以第三人名义付清购房款，且没有证据证实已经第三人同意的情况下，变更合同主体的行为不能推翻第三人系房屋买受人的事实。原告主张，其以第三人名义购房，系为第三人孩子上学等原因，但根据其提交的申请下方注明的日期，其申请更改合同主体时第三人孩子尚未出生，故其该主张前后矛盾，本院不予认定。因此，原告不是实际购房人，亦未形成对房产占有的事实，其要求被告腾出并返还房屋没有依据，本院不予支持。

　　依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告王磊的诉讼请求。

　　宣判后，原告不服提起上诉。济南市中级人民法院经审理认为，在2006年11月9日的原始房屋买卖合同中，记载的房屋买受人系原审第三人，上诉人系其代理人，两张收款收据中的缴款人系原审第三人，上诉人作为代理人，其实施的签订购房合同、支付购房款以及与出卖人办理房屋交接手续的行为，相应的后果应由被代理人即原审第三人承担，不能据此认定上诉人系实际购房人。上诉人补办合同提交的申请没有载明申请更改合同主体之事及其理由，原审第三人关于变更合同是否经其同意的陈述前后矛盾，现有证据不足以证明上诉人所主张的只是使用了原审第三人姓名，原审认定上诉人不是实际购房人，亦未形成占有的事实并无不当，上诉人上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　五、法官后语

　　本案争议的房产建于农村集体土地上，即通常所称的小产权房。司法实践中，出卖人向本集体组织成员之外的人转让该类房产通常因合同标的的流转违反法律法规的禁止性规定而被认定无效。从表面看来，双方争议的焦点是房产的实际购买人，但由于小产权房的特殊性质决定，不论实际购买人是哪一方，取得房产依据的合同是无效的，故本案的处理首先应确定当事人对依据无效合同取得的房产在返还之前是否享有权利，享有什么权利，其次，才能根据实际购买人的认定对本案作出正确的裁判结果。

　　根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。那么，在合同对方当事人没有依据无效合同主张返还时，财产仍在占有人处。此时，占有人继续占有财产的依据是什么？如果财产受到侵害，占有人是否有请求保护其财产的权利？上述问题的解决涉及物权法中占有制度的规定。

　　《物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵害的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

　　本案中，买卖合同交付的房产系小产权房，根据现行法律、法规规定，买卖合同应属无效合同，因此，当事人不能主张合同权利。那么，原告要求被告腾房的请求权能否成立，关键看其对已经交付的房产是否形成了占有的事实。根据本案中的证据，法院已经认定房屋的实际购买人系第三人孙友健，房产交付后也一直由被告与第三人占有，既被告及第三人形成了对房产占有的事实，故被告与第三人对房产的占有受到法律保护。原告既不是房屋实际购买人，也没有形成对房产占有的事实，其要求被告腾房没有相应依据，故驳回其诉讼请求。

　　（编写人：民三庭副庭长周慧）