【历城法官说法之四十八 】 教育培训学校主张受“双减”政策影响提前解除房屋租赁合同，是否应予支持？

　　基本案情：

　　2020年3月24日，某物业公司与某教育培训学校签订房屋租赁合同，约定某教育培训公司租赁涉案某小区12、13号楼，租赁面积为2700平方米，租赁期限为6年，自2020年3月15日至2026年4月30日，其中2020年3月15日至2020年4月30日为免租期，作为装修时间，在此期间不计租金，合同期内如因某教育培训学校原因合同提前解除，免租期租金由乙方承担，租金每半年付。任何一方拟单方解除合同，应当提前90日书面通知对方，并在合同解除前10日向对方支付当年租金20%作为违约金，在满足上述条件后，合同自书面通知之日解除，合同解除时双方将租金及其他费用结算至合同解除日。合同签订后，双方按约定履行，某物业公司交付房屋，某教育培训学校交纳租金及押金。某教育培训学校承租案涉房屋进行装修，用于开办中小学学科类教育培训。

　　2021年5月31日，某物业公司与某教育培训学校签订补充协议，双方约定于2021年5月31日提前解除12号楼租赁合同，某教育培训学校仅承租13号楼，某物业公司同意给予某教育培训学校12号楼十日的撤离期，撤离期为2021年5月31日至2021年6月10日，撤离期内，某教育培训学校除支付水电费外，不承担其他任何费用，水电费按照实际使用数额结清，双方同意按原合同约定由某教育培训学校赔偿某物业公司。双方确认，某教育培训学校根据原合同租赁费用已交付至2021年5月31日。针对某教育培训学校提前解除12号楼租赁合同事项，某物业公司认可无需另行给予其除第四条约定之外的任何赔偿或补偿，其不得以任何理由和方式另行要求任何赔偿和补偿或要求承担其他任何责任。

　　2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》以减轻义务教育阶段学生过重作业负担和校外培训负担，简称双减政策。某教育培训学校遂停止中小学学科类教育培训。

　　2021年8月6日，某教育培训学校向某物业公司发出解除房屋租赁合同的通知函，告知某物业公司其要按照合同约定提前解除合同，现将通知函提前九十日送达你方。某物业公司收到该函后，给某教育培训学校复函：双方在执行房屋租赁合同过程中，贵司出现经营困难提出部分退租，我司为体现出最大诚意，于2021年5月31日签订补充协议，对房屋租赁面积进行了变更，预期贵司对剩余部分的租赁合同能够完全履行，以保证我司收益，故我司不同意解除合同。

　　2021年9月17日至9月19日，某教育培训学校通过某搬家公司自承租房屋内搬离。2021年9月22日，某教育培训学校将房屋钥匙通过EMS邮寄的方式寄某物业公司，该邮件被拒收退回。案件审理过程中，在法院主持下，双方当场打开EMS邮件，取出邮件内的两把钥匙，由某物业公司收回。

　　2022年4月17日，某物业公司向某教育培训学校发出房屋租赁费和物业费催缴函，催缴租赁费、物业费。某教育培训学校认可收到该份函件，反驳称双方已于2021年11月5日解除合同，时隔6个多月后突然发出催款函，其实质是对疫情大环境下案涉房屋不好对外出租及未能出租的商业风险转嫁给某教育培训学校。

　　某教育培训学校向某物业公司要求退还租赁费未果，起诉至法院。某物业公司反诉要求某教育培训学校支付租金及违约金。

　　法院认为：

　　2022年4月17日，某物业公司向某教育培训学校发出房屋租赁费和物业费催缴函，催缴租赁费、物业费。某教育培训学校认可收到该份函件，反驳称双方已于2021年11月5日解除合同，时隔6个多月后突然发出催款函，其实质是对疫情大环境下案涉房屋不好对外出租及未能出租的商业风险转嫁给某教育培训学校。

　　某教育培训学校向某物业公司要求退还租赁费未果，起诉至法院。某物业公司反诉要求某教育培训学校支付租金及违约金。

　　关于焦点一

　　《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同，人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。某教育培训学校承租房屋用于义务教育阶段学科类培训。2021年7月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，该意见要求从严审批教育机构。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，现有学科类培训机构统一登记为非营利性机构，国家双减政策的出台，对学科类校外培训机构的影响显而易见，对双方合同的履行构成情势变更事由。因此，某教育培训学校向某物业公司发出告知函，要求解除租赁合同，具有相对合理性。

　　关于解除合同的具体时间，某教育培训学校虽已于2021年8月6日向某物业公司发出解除合同告知书，主张已按照合同约定提前90日履行通知义务，但对于合同的解除，某物业公司明确表示不同意，双方并未形成合意。如前所述，某教育培训学校提前解除合同符合情势变更原则，其已于2021年9月实际搬离，租金缴纳至2021年11月30日，结合法院实际，根据公平原则，法院认为2021年11月30日作为合同解除日为宜。

　　关于焦点二

　　法院已认定合同解除日为2021年11月30日，某教育培训学校不存在超付租金及物业费，该项请求无事实及法律依据，法院不予支持。合同在履行过程中因情势变更被解除，对于某教育培训学校交纳的押金，某物业公司应予退还。但合同提前解除，客观上给某物业公司造成一定的经济损失，且因情势变更解除合同，并不当然免除某教育培训学校的赔偿责任，应结合本案实际及公平原则综合进行考量。某物业公司提起反诉分四部分组成，一是免租期租金损失；二是2021年12月1日至2022年5月31日期间的租金、物业费；三是2022年6月1日至2022年11月30日期间的可得利益损失；四是合同约定的违约金。

　　对此法院认为，关于合同约定的1.5个月免租期，实际是某物业公司业为建立长期租赁合同关系，给某教育培训学校的租金让利。本案中，双方签订的房屋租赁合同租期为6年1个月另15天（2238天），履行1年8个月另15天（626天）即解除，尚有1612天未履行。对于某物业公司给予某教育培训学校1.5个月免租让利，应根据合同的履行程度由某教育培训学校适当予以退还。2021年5月31日，双方签订补充协议将原承租的12号、13号楼变更为只承租13号楼。对于12号楼的提前解除，双方已达成合意，某教育培训学校已承担相应的违约责任，关于12号楼的租赁双方已无争议。为此，对于某物业公司主张的免租期损失，不应再将12号楼计算在内。房屋租赁合同约定的1.5个月免除租金金额为258693.75元包含12号楼，应将12号楼的免租期予以扣除，因两楼面积一样，为此，某物业公司主张的免租期损失应按129346.88元（258693.75元／2）为基数，根据合同约定的履行期限，结合某教育培训学校提前解除合同未实际履行的期限所占的比例予以计算，计93166.74元（1612天／2238天×129346.88元）。

　　关于某物业公司反诉主张的2021年12月1日至2022年5月31日期间的租金，双方的合同经法院确认已于2021年11月30日解除，结合本案实际，某教育培训学校虽提前3个月向某物业公司发出解除通知，但某物业公司明确表示不同意解除，双方未实际办理交接，且某教育培训学校亦未及时根据合同约定的争议解决方式提起诉讼，致使案涉房屋长期空置，给某物业公司造成一定的租金损失。某物业公司收到某教育培训学校发出的解除合同通知函，并明知某教育培训学校已实际搬离的情况下，拒收某教育培训学校邮寄的房屋钥匙，怠于与某教育培训学校协商解决，造成损失的扩大亦有一定的责任。结合本案实际，依据公平原则，法院酌定某物业公司的租金损失为3个月，因该租金损失不需要缴纳税金，计算基数应按补充协议约定的不含税金额计算，即147825元（295650元／6个月×3个月），在此期间某教育培训学校未实际使用房屋，不产生相应的物业服务，故对于某物业公司主张的该期间的物业费损失，法院不予支持。对于某物业公司反诉主张的2022年6月1日至2022年11月30日期间的可得利益租金损失及解除合同违约金，因合同的解除适用情势变更原则，并非某教育培训学校违约解除，故对于某物业公司的该部分反诉请求，法院不予支持。同理，某物业公司在履行合同过程中亦无违约，对于某教育培训学校要求某物业公司支付逾期返还押金的违约金诉求，法院亦不予支持。

　　综上，法院判决确认双方房屋租赁合同解除，某物业公司返还某教育培训学校押金10万元，某教育培训学校赔偿某物业公司免租期租金损失3166.74元、租金损失147825元，债务相抵后，某教育培训学校赔偿某物业公司损失140991.74元。

　　判决作出后，双方均未上诉，该判决现已生效。某培训学校要求自动履行判决。

　　济南市历城区人民法院

　　民二庭庭长 李晓丽

　　法官说法：

　　“双减政策”对于教育培训学校影响重大，构成情势变更事由，教育培训学校可以此为由主张提前解除合同。双方经协商不能达成解除合同合意的，应向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，通过法律途径解决。一方因怠于行使权利，给对方造成损失的，导致损失扩大的，法院将按照双方过错程度及公平原则，予以分配赔偿责任。