租赁物在租赁期间因政府行为发生所有权变动不影响租赁合同的效力

　　——济阳县经济和信息化局诉滕丕焕等租赁合同案

　　【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　山东省济阳县人民法院（2016）鲁0125民初53号民事判决书

　　2.案由：租赁合同纠纷

　　3.当事人

　　原告：济阳县经济和信息化局

　　被告：滕丕焕 郝慎华

　　第三人：山东济阳机械厂股份有限公司

　　【基本案情】

　　2014年7月22日，山东济阳机械厂（甲方）与滕丕焕、郝慎华（乙方）签订租赁协议约定：一、甲方将其所有的位于济阳县经二路45号机械厂办公楼、厂区出租给乙方，乙方可对外转租；二、乙方对外转租的，必须书面通知甲方，转租协议正本甲方应持有一份；三、乙方出租租金收入与甲方按照各占有50%的比例分配。该租金由乙方收取后向甲方即时支付，逾期三日视为违约，逾期七日甲方有权解除合同；四、在以下情况下协议终止：乙方违约、政府行为、拆迁、不可抗力等，乙方对解除行为不得提出异议及任何经济补偿要求。

　　后山东济阳机械厂经济阳县人民政府同意实施企业改制。原机械厂老厂区土地和地上附属物等资产由县土地收储中心收回，所有权变更为济阳县人民政府，由济阳县经济和信息化局管理。

　　2015年5月11日，济阳县经济和信息化局以滕丕焕、郝慎华对外出租没有书面通知机械厂，且该协议书没有约定具体期限和明确租金显失公平为由向滕丕焕、郝慎华送达解除协议通知书。但滕丕焕、郝慎华认为，该通知书不符合法律规定，租赁协议并未解除。于是济阳县经济和信息化局诉至法院要求判令滕丕焕、郝慎华将济阳县经二路45号原机械厂老厂区全部资产交付济阳县经济和信息化局管理。

　　本院经开庭审理查明，滕丕焕、郝慎华已经将转租合同交付给机械厂，并且机械厂同意滕丕焕、郝慎华的转租行为。

　　【案件焦点】

　　1、滕丕焕、郝慎华与山东济阳机械厂签订的协议书是否已经解除；2、滕丕焕、郝慎华是否应当将济阳县经二路45号原机械厂老厂区全部资产交付给济阳县经济和信息化局。

　　【法院裁判要旨】

　　山东省济阳县人民法院经审理认为：关于焦点一，根据山东济阳机械厂与两被告签订的协议书，山东济阳机械厂是同意两被告继续对外转租的。虽然根据该协议书第二条的约定，两被告对外转租的，必须书面通知机械厂。但两被告将转租合同交付机械厂的行为，应当认定为两被告已经将转租事项告知了机械厂。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定的是承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但在本案审理过程中，机械厂明确表示同意两被告的转租行为。因此，原告以两被告对外转租没有书面通知机械厂，没有得到机械厂的认可为由，通知两被告解除其与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书不符合法律规定，其解除理由不能成立。关于原告经信局作出的协议书解除通知中所称的“该协议书没有约定具体期限和明确的租金，致使出租方合法利益无法得到保障，显失公平”的陈述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因经信局并未在合理期限前通知两被告，其解除协议书的行为亦不符合法律规定。关于租金问题，两被告在与山东济阳机械厂签订的协议书中已经有明确的约定，即乙方出租租金收入与甲方按照各占有50%的比例分配。因此，本院认定，经信局于2015年作出协议书解除通知的行为无效，两被告与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书并未解除。

　　关于焦点二，根据本院对当事人第一个争议焦点的认定，两被告与山东济阳机械厂于2014年7月22日签订的协议书并未解除。根据原告提供的相关证据，本院认定，济阳县土地收储中心是涉案地上附属物的所有者，济阳县财政局是涉案地上附属物的管理者，济阳县财政局已将涉案地上附属物的管理权交付给经信局，因此，经信局是涉案地上附属物的管理者。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在两被告与山东济阳机械厂签订的协议书并未解除的情况下，经信局应当与两被告继续履行该协议书。因此，原告经信局要求两被告立即将济阳县经二路45号原机械厂老厂区全部资产交付原告管理的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

　　山东省济阳县人民法院经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，作出如下判决：

　　驳回原告济阳县经济和信息化局的诉讼请求。

　　【法官后语】

　　随着我国市场经济的不断发展以及政府职能的多元化转变，政府作为一方民事主体参与民事活动的情况越来越多。民事主体从事民事活动，由此形成的民事法律关系，是平等主体之间的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。政府作为一方民事主体，和其他的民事主体处于平等的法律地位，也享有平等的民事权利和义务。

　　《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条是法理学上“买卖不破租赁原则”的法律规定。事实上，上述法条规定的“所有权变动”不仅仅指因买卖引起的所有权变动，还当然包括因赠与、继承、互易、合伙投资以及政府行为引起的所有权变动。后发生物权之变动不得侵犯先成立之承租债权，作为处理物权与债权关系的一个例外，有利于维护市场交易秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标，也有利于充分发挥租赁物的效用，促进市场经济的活跃与繁荣。但需要指出的是，该法条所规定的“租赁物”应仅限于不动产。因为动产所有权的转移以交付为构成要件，即转移占有。而租赁物的承租也必须占有租赁物才能享有对租赁物的使用和收益，如果受让人和承租人非一人，则不可能同时实现租赁物所有权的转移和租赁物的出租。因此，该法条规定的“租赁物”仅限于不动产。

　　具体到本案，济阳县经济和信息化局以滕丕焕和郝慎华对外转租未向其书面告知且租赁合同未约定租赁期限和租金数额为由，主张其享有对该租赁合同的解除权。但其上述解除合同的理由并不成立，原因在法院裁判要旨部分已有详细阐述，在此不再赘述。此外，双方在租赁合同中虽有关于遇政府行为济阳县经济和信息化局享有解除权，滕丕焕和郝慎华不得有任何异议的约定，但济阳县经济和信息化局并未依法行使该项解除权。因此，双方签订的租赁合同并未解除。济阳县经二路45号原机械厂厂区及办公楼虽然因政府行为所有权发生变动，但并不影响先前其上设立之承租权的有效设立和行使。本案对《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的理解和适用，为以后类案的处理具有一定的示范意义。

　　编写人：山东省济阳县人民法院  石华