庆云法院法官以案说法释疑离婚财产分割

分割夫妻共同房产

房产的增值部分和孳息也应分割

    近日,庆云县人民法院依法审结了一起离婚后财产纠纷案,双方当事人对判决结果都很满意，未提出上诉。

离婚案件和离婚后财产纠纷案件，很大一部分会涉及对夫妻共同房产的分割，随着人民生活水平的不断提高，房产的价格也随之增涨，故在审理分割夫妻共同房产的案件中，不能按购买房产时的价格分割，应按房产的现有价值进行分割。对于当事人按揭购买的楼房，分割起来比较复杂，要考虑房产购买时的总价款、首付款数额、已偿还的贷款本息、因购买房产所产生的费用、房产的现有价值、房产的增值等因素，从而合理分割。另外房产的租金属于慈息，当然也应当分割。

   原告李某与被告王某婚后分期购买楼房一套，楼房总价款600000元，交纳首付200000元，贷款400000元。结婚两年后，原、被告因感情不和经法院调解离婚，因当时楼房尚未办理产权证书，离婚时未对楼房进行分割。至双方离婚时，双方已支付贷款本息70000元。离婚后一年，原、被告协商办理了不动产权证书，原告李某占51%份额，被告王某占49%份额，原告缴纳了不动产权证工本费、维修基金、契税、评估费共计40000元。因原、被告对楼房的归属不能达成一致意见，原告诉来法院，要求分割楼房及为办理产权证缴纳的相关费用。法院受理后依法委托房产评估公司对该房产进行了评估，评估价值为1300000元。自双方离婚至本案庭审时原告偿还贷款本息70000元，尚有贷款本金300000元未偿还。另查明，离婚后该房产由原告李某对外出租，所得收益由李某持有。庭审中双方均要求涉案房产归自己所有并给予对方一定的补偿。

   庆云县人民法院经审理认为，原、被告婚姻关系存续期间购买的楼房，是双方的夫妻共同财产，应依法予以分割。涉案楼房的现有价值已超出当时的购买价值，分割楼房应考虑该楼房的增值情况。楼房的增值数额等于现有价值1300000元减去购买楼房的总成本。总成本应包括：缴纳的首付款200000元，偿还的贷款本息140000元（婚内70000元，婚后70000元），购房的必要支出包括不动产工本费、契税、维修基金、评估费40000元，所剩贷款本金300000元，共计680000元。楼房已支付的费用为380000元。已支付房款占楼房总成本的比例为55.88%。楼房的现价值为1300000元，减去总成本680000元，增值部分为620000元。根据已付房款占楼房总成本的比例55.88%，得出楼房应分的增值部分为346456元。本案楼房应分割的款项为已支付的费用380000元及增值部分346456元共计726456元。因原告对涉案房屋占有份额高于被告占有份额，法院依法将房屋的所有权判归原告所有，并按各自所占份额分担购房必要支出费用后，判令原告支付被告房屋分割款。另因为离婚后房屋出租的租金由原告持有，判令原告支付被告49%的租金。

相关法律规定：

  1. 《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

  2.《中华人民共和国物权法》第九十四规定，按分共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权。

该法第九十八条规定，对共有物的管理费用以及其它负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担。

  3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》规定，离婚时双方对尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

人民法院审理民事案件，应围绕当事人的诉求进行，不可超出当事人诉求进行裁判。故庆云县人民法院在此提醒，起诉分割房产的案件一定要将增值部分及孳息列入诉求。