临邑德平建筑安装工程有限公司与德州燕鲁智汇房地产开发有限公司、山东德兴集团建设 工程有限公司合同纠纷案

　　临邑德平建筑安装工程有限公司与德州燕鲁智汇房地产开发有限公司、山东德兴集团建设  工程有限公司合同纠纷案

　　【裁判摘要】

　　原告与被告于2016年4月5日签订一份《购房协议书》，双方约定原告公司认购被告公司所有的燕鲁国际生态小镇的十四套房产及配套地下室和3个车位，共计款5199952元，并在协议书中说明此项房款用于抵扣第三人在燕鲁国际生态小镇承建的工程款，并附14套房房屋明细；原、被告双方的法定代表人在该协议上签章并署名。

　　原告公司财务出纳段某某用其个人账户通过银行转账的方式于2016年12月21日、2016年12月24日和2017年1月18日分别向第三人打款20万元、20万元和2859338元，共计3259338元；出纳李某用其个人账户通过网银转账方式于2016年10月8日、2016年10月25日分5次向第三人转款共计194万元。第三人亦认可另收到原告现金614元。

　　第三人于2016年12月14日和2017年1月21日出具购买方为被告的增值税普通发票6张总计款5199952元。

　　第三人与被告于2012年7月18日签订《建设工程施工合同》，第三人承包了被告在山东临邑燕鲁国际生态小镇工程(三标段)的承建工程，工期自2012年7月20日至2013年6月30日。

　　原告公司成立于2009年12月16日，法定代表人为张某某2。

　　原告临邑德平建筑安装工程有限公司与被告德州燕鲁智汇房地产开发有限公司、第三人山东德兴集团建设工程有限公司因合同纠纷一案，向临邑县人民法院提起诉讼。

　　原告诉称，2016年4月5日原被告双方签订《购房协议书》，原告购买被告燕鲁国际生态小镇B5-1-302、B5-1-402等十四套房产及配套地下室和3个车位，价款合计5199952元；此项房款是用于抵扣山东德兴集团建设工程有限公司在被告处承建楼房等应由被告向其支付的相关工程款，该款项原告依法向山东德兴集团建设工程有限公司已经支付；因此原告方依法享有以上所购楼房的所有权，且原告已依法售出其中的10套楼房；现被告未经原告允许下擅自出售剩余楼房中的其中一套，严重侵犯了原告的合法权益。另原告在出售B-5-3-302的过程中，被告在2017年7月走账过程中强行扣下购房者银行贷款21万元，经原告多次索要未果。特诉请依法确认原被告双方所签订的《购房协议书》合法有效，协助原告办理售房所需要的手续及贷款等手续，归还21万元银行贷款及利息。

　　原告为证明自己主张，向本院提交以下证据：

　　证据1、购房协议和14套房产的明细原件各一件，证明原告和被告订立购房协议，被告已向原告交付涉案的全部房产及房产明细，且第三人也接受了我方向其交付的5199952元，该合同已经履行，是合法有效的合同；

　　证据2、增值税发票复印件6张，证明原告代替被告向第三人支付了5199952元的工程款，发票原件在第三人处，应由第三人加以核对；

　　证据3、原告公司财务处出纳段某某银行转账明细及身份证明共5份，证明原告公司财务人员以个人账户的名义向第三人支付工程款3259338元；

　　证据4、原告公司财务处出纳李某银行转账明细及身份证明共3份，证明原告公司财务人员李某向第三人支付工程款194万元；加之证据3向第三人所付款，原告另付第三人现金614元，共计5199952元；

　　证据5、身份证明、委托书、交易明细、购房协议等共计13份，证明原告公司的工作人员张某某（股东）代表公司，将涉案协议中14套房产中的部分对外销售并收取工程款，被告公司财务人员邢桂青向张某某打款记录；该组证据证明原告均按照原被告之间协议销售收款；剩余房产应由双方继续履行；

　　证据6、被告和第三人签订的施工协议书复印件一份，证明被告欠第三人工程款1500余万元，原告方替被告偿还第三人5199952元；

　　被告德州燕鲁智汇房地产开发有限公司辩称：本案原告不具有本案的原告资格，我方是与第三人签订的建筑工程合同，与本案所谓的原告没有任何关系；根据第三人陈述说明本案原告仅是第三人的项目部，在涉案工程施工时，张某某2不是原告的法定代表人，其仅为涉案工程项目部的负责人即自然人，显然本案原告不具有本案的原告主体资格，否则我方就会和本案原告签订工程施工合同，而不是与本案第三人签订。另我方与张某某2签订的协议书，属合同效力待定，因没有本案第三人盖章确认。原告支付第三人的款项在第三人未给我方出具证明授权张某某2付款的情况下，与我方没有关系；同时本案涉案工程我方已多支付款项为3271951.37元；综上应驳回本案原告对我方的诉讼。

　　经庭审质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：

　　1、对证据1的真实性没有异议，但原告所要证明的内容和目的我方有异议，该证据与本案原告所证明的不存有关联性，正如我方答辩所主张的该协议属合同效力待定，应当有原告向我方出具第三人的授权委托书或者在该协议中加盖第三人的公章来确认该协议的内容，否则原告没有权利享有该协议内容的事宜；

　　2、对证据2的真实性我方不认可，如果是替被告向第三人支付的款项应由第三人出具发票，对原告的主张我方并不知情，原告与第三人是否存在其它情况与本案无关；按照原告的主张应由三方协议来予以证实；

　　3、对证据3原告的主张和证明目的我方均不予认可，与本案没有关联性，只能证明自然人段某某个人账户与第三人的业务往来，不能证明其他情况；

　　4、对证据4的质证意见同证据3的质证意见；

　　5、与本案没有任何关联性；涉案工程项目部是张某某2个人负责，不存在临邑德平建筑安装有限公司之说；另该组证据中其它证明均与本案无关；

　　6、对该证据的真实性不认可，该证据为复印件；对原告所要证明的目的和内容也不认可，该协议即使是真实的也与原告所主张的没有任何关系，如原告替被告向第三人支付款项时，应由三方协议或者第三人给我方出具的说明材料，否则原告的主张不能成立；

　　被告庭审时向本院提交以下证据：

　　证据1、建设工程施工合同复印件一份，证明内容为我方与第三人签订的工程施工合同具体情况，与本案原告没有关系；充分说明本案原告不具有主体资格；

　　证据2、第三人给我方出具的发票复印件13张，共计款13483352元，证明工程款项是我方与第三人发生关系，与本案原告无关，且第三人收到我方款项后是向我方出具了发票；

　　证据3、银行转账支票存根复印件3份和2份汇款凭证复印件，证明收款人均为第三人；

　　证据4、涉案工程评估报告书原件一份，证明实际工程量及价值与合同约定的工程量及工程价不同，该报告所依据的内容均由我方与第三人盖章签字确认的分项，制作该报告符合证据的三性；

　　证据5、涉案工程量及付款明细，证明我方多支付给施工方11571870元；

　　原告对被告提交的证据质证意见如下：

　　本案是一起我方代替被告还第三人款项的案件，案件中我方所举的证据及欠款问题与被告所举的与第三人工程施工、工程款项是否决算没有必要的联系，是被告和第三人之间的关系；对证据1的真实性没有异议，印证了被告欠第三人工程款，我方替被告偿还5199952元；对证据2发票的真实性没有异议，我方替被告偿还第三人工程款5199952元，原告与被告形成了借贷关系，被告将涉案房屋及地下室、车位向我方顶账的事实。对其他证据不发表质证意见。

　　第三人山东德兴集团建设工程有限公司对原、被告提交的证据均未发表质证意见。并向本院提交以下证据：

　　证据1、建设工程施工合同一份，我公司与被告签订的建设工程施工合同，项目名称是山东临邑燕鲁国际生态小镇工程三标段，签订时间为2012年7月18日，工期240天，计划工期2012年7月20日至2013年6月30日；

　　证据2,、增值税发票6张，我公司向被告开具的，工程款为5199952元；

　　证据3、证明一份，证明2016年12月14日开具的发票1940614元，此工程款从原告公司出纳李某的账户汇至我公司账户194万元，收现金614元；2017年1月21日开具的发票3259338元，此工程款从原告公司出纳段某某的账户汇至我公司账户；合计收原告公司张某某2工程款5199952元。

　　被告对第三人提交证据质证意见如下：

　　对证据1的真实性没有异议，通过该合同充分说明本案原告不具有主体资格；另合同计划工程价并不等同于实际工程价，因为有部分工程有施工及材料下调等情况，因此否定本案原告主张的合同价15556346元，我方已提交证据予以证实；证据2发票原件6张，对第三人所证明的目的和内容我方不认可，该6张发票中明确的记载付款方为被告公司；对证据3我方不予认可，该证明不能作为证据使用，不符合证据规定，另该证据仅证明第三人与原告的业务关系，与我方不存在任何关联性。

　　原告对第三人提交的证据质证意见为：对证据的真实性予以认可，与原告方提交的证据均一致。

　　临邑县人民法院经审理查明：原告与被告于2016年4月5日签订一份《购房协议书》，双方约定原告公司认购被告公司所有的燕鲁国际生态小镇的十四套房产及配套地下室和3个车位，共计款5199952元，并在协议书中说明此项房款用于抵扣第三人在燕鲁国际生态小镇承建的工程款，并附14套房房屋明细；原、被告双方的法定代表人在该协议上签章并署名。

　　原告公司财务出纳段某某用其个人账户通过银行转账的方式于2016年12月21日、2016年12月24日和2017年1月18日分别向第三人打款20万元、20万元和2859338元，共计3259338元；出纳李某用其个人账户通过网银转账方式于2016年10月8日、2016年10月25日分5次向第三人转款共计194万元。第三人亦认可另收到原告现金614元。

　　第三人于2016年12月14日和2017年1月21日出具购买方为被告的增值税普通发票6张总计款5199952元。

　　第三人与被告于2012年7月18日签订《建设工程施工合同》，第三人承包了被告在山东临邑燕鲁国际生态小镇工程(三标段)的承建工程，工期自2012年7月20日至2013年6月30日。

　　原告公司成立于2009年12月16日，法定代表人为张某某2。

　　临邑县人民法院经审理认为：本案争议的焦点是：1、原告是否具有诉讼主体资格；2、原、被告签订的购房协议书是否有效；3、被告是否有义务协助原告办理销售涉案房地产的相关手续并返还B5-3-302购房者贷款21万元及利息。

　　原被告双方签订的购房协议书，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，也不违反公序良俗，该合同合法有效。被告主张是与第三人签订的《建设工程施工合同》，与本案原告没有任何关系；且签订合同时张某某2不是原告公司的法定代表人，只是涉案工程项目部的负责人，是自然人；原告不具有本案的诉讼主体资格。本案系原告依据原、被告双方之间签订的《购房协议》而向本院提起的诉讼，要求法院确认合同是否有效，并按合同约定履行法律义务，与被告主张的与第三人签订的《建设施工合同》不是同一法律关系，因此被告主张原告不具有本案的诉讼主体资格的理由不成立，原告依法起诉符合民诉法规定。

　　原、被告2016年4月5日签订的购房协议书中，明确注明系原、被告双方以平等、自愿的原则达成的共识，原告认购被告位于燕鲁国际生态小镇的相关房产及配套设施，总价款为5199952元；在该协议中还注明此项房款用于抵扣第三人在燕鲁国际生态小镇承建的相关工程的工程款，如费用超出工程结算金额，则在原告承建的燕鲁国际生态城项目中进行抵扣工程款；原、被告双方在协议上签名盖章。从该协议中可以看出，原告购买涉案房产的房款，是用于抵扣第三人承建被告相应工程的工程款。原告依约定履行了代被告向第三人支付工程款的义务，第三人也已接受，不存在效力待定问题，被告应依法协助原告办理销售涉案房地产的相关手续；第三人主张因系与被告签订的《建设工程施工合同》，所以收到原告向其支付5199952元工程款后，所开具的6张增值税普通发票上名称写的是被告，符合交易习惯。

　　原告提交5#证据中的“临邑德平建筑安装工程有限公司章程”，能够证明张某某系公司股东。原、被告签订《购房协议书》后，原告授权张某某负责涉案房屋出售、签订购房协议并收取房款等事宜；该组证据中显示张某某已将涉案房屋中的部分楼房进行出售，并与购买者签订《房屋转售协议》，并有购买者打款的相关凭证，也有被告方财务人员向原告方财务人员电汇购买者银行房贷的流水凭证；虽被告对该组证据认为与本案无关，不予质证，但该组证据中证明所出售的楼房房号与原、被告所签订的《购房协议书》中“14套房屋明细”房号相一致，并相互印证，能够证明原、被告签订《购房协议书》后，双方已实际履行对部分涉案房屋的销售工作。原告主张其售出B5-3-302的楼房，被告在协助购买者办理了银行贷款21万元后，没有将此款打给原告，原告对此只提供了B5-3-302楼房的转售协议，被告是否已为购房者办理了银行贷款，原告未能提交充分证据予以证实，据此，对原告主张要求被告返还楼号B5-3-302购房者的银行贷款21万元，本院不予支持，在有证据后原告可另行主张。原、被告之间签订的《购房协议书》合法有效，且双方已实际相互配合对部分涉案房产进行了出售；双方应继续履行该协议，被告并协助原告办理剩余房产的销售工作；依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、四十四条、六十条、一百零七条、一百一十条、一百三十条、一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：

　　一、原告临邑德平建筑安装工程有限公司与被告德州燕鲁智汇房地产开发有限公司所签订的《购房协议书》合法有效，原、被告应继续履行；

　　二、被告德州燕鲁智汇房地产开发有限公司协助原告临邑德平建筑安装工程有限公司办理剩余涉案房产及配套设施的销售工作（1、房号为：B5-1-502,实际房号：B5-1-402；2、房号为：B5-2-501,实际房号：B5-2-401；3、房号为：B5-2-502,实际房号：B5-2-402；4、房号为：B5-3-301,实际房号：B5-3-201）；

　　三、驳回原告临邑德平建筑安装工程有限公司其它诉讼请求。

　　一审宣判后，双方当事人均未提出上诉，一审判决已经发生法律效力。

　　作者：付东兴