原告邓某某、王某某与被告山东顺和房地产顾问有限公司、第三人乐陵巢圣商贸有限公司商品房预售合同纠纷案

原告邓某某、王某某与被告山东顺和房地产顾问有限公司、第三人乐陵巢圣商贸有限公司商品房预售合同纠纷案

——原、被告就被告是否承担赔偿责任进行争议

关键词 

赔偿责任 职务行为      

裁判要点

本案双方就被告是否承担赔偿责任进行争议。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第九百二十六条

基本案情

邓某某、王某某（被上诉人）诉称： 2021年7月21日至2022年4月6日，被告全权独家代理乐陵巢圣商贸有限公司开发建设的龙山公馆项目销售工作。2021年9月7日原告在购买龙山公馆28-1-202号商品房时，被告向原告承诺赠送龙山公馆28号楼负一层23号储藏室，面积：14.17平方米、3000元/平，总价款42,510元。原告向被告交纳定金50,000元后被告山东顺和房地产顾问有限公司（置业顾问王书娜）向原告出具收到条。房屋交付时，被告并未将其承诺赠予的储藏室一并交付原告。此后，原告曾多次与被告就此交涉，被告至今未向原告交付该储藏室。

顺和公司（上诉人）辩称，一、被答辩人请求答辩人给付案涉储藏室的诉讼请求无法律依据。本案案由为商品房预售合同纠纷，诉讼标的为商品房买卖关系。在《龙山会馆商品房订购协议书》中，合同的双方为被答辩人与本案第三人乐陵巢圣商贸有限公司，与答辩人并无关系。况且龙山公馆28号楼负一层23号储藏室为本案第三人的财产，答辩人无权处分该财产。本案纠纷源于《龙山会馆商品房订购协议书》，基于合同的相对性，被答辩人应当向本案第三人主张权利，而非由答辩人向被答辩人交付案涉储藏室。结合本案的案由及诉讼标的，答辩人不是本案的适格被告，答辩人无向被答辩人赔付储藏室的义务。二、被答辩人请求答辩人给付案涉储藏室的诉讼请求无事实依据。2021年9月7日，被答辩人向王书娜微信转账5000元，王书娜向被答辩人出具收到条，并约定次日补足剩余45,000元后，向第三人申请赠送28-1-23号储藏室。事后，王书娜向第三人申请赠送储藏室，但并未获批。第二日，王书娜向被答辩人告知赠送储藏室未获批准，通过微信转账向被答辩人退还了5000元定金，被答辩人表示认可，收款后无任何异议。2021年9月19日（即被答辩人收到退款5000元10日后），被答辩人在明知不赠送案涉储藏室的情况下，仍然与本案第三人签订了《龙山会馆商品房订购协议书》。案涉协议明确了房屋信息、交易及优惠事项，但未就储藏室有任何约定。被答辩人在案涉协议上签字确认的行为，是对新要约的承诺，亦是对在不赠送储藏室的情况下购买28-1-202号房产的认可。如今，被答辩人却改口要求答辩人向其赔付案涉储藏室，但对当初王书娜向其告知不赠送储藏室一事只字不提，其行为与我国《民法典》诚信原则中秉持诚实的精神相违背。其次，答辩人对被答辩人关于案涉储藏室总价款42,510元的主张亦不认可。被答辩人主张案涉储藏室每平方米3000元缺乏证据支持，总价款42,510元无事实依据。综上，被答辩人请求答辩人给付案涉储藏室的诉讼请求无法律和事实依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。

巢圣公司述称，答辩人就原告邓某某主张交付“承诺”的储藏室，答辩人曾在另一案顺和公司诉巢圣公司案号（2023）鲁1481诉前调115号，顺和公司诉求巢圣公司向其结算/支付剩余佣金，答辩人就此向顺和公司提出抗辩意见，要求顺和公司对其未经答辩人授权同意的情况下违约/违规向买受人邓朝信（后变更为其父母邓某某、王某某）承诺赠送28号楼负一层23号储藏室（面积14.17平方米、单价3000元/平方米，合计价款42,510元且未作销控，致该储藏室于2022年3月6日已售出）一事做出处理或从巢圣公司应付顺和公司剩余未结算/支付佣金中予以扣减，被答辩人顺和公司与承办法官均认为此时（2023年2月9日）既然原告邓某某已就该储藏室向法院立案起诉顺和公司，应在另一案中予以处理，与本案无关。同时，顺和公司代理人当庭表示“该赠送储藏室的承诺，在该房产销售的后期，实际上已进行变更予以取消，如经法院审理后，认定该‘赠送’事实成立，顺和公司可以负担相应的责任”，后依照上述意见，巢圣公司向顺和公司付清剩余佣金，该案调解结案。

裁判结果

一、被告山东顺和房地产顾问有限公司于本判决生效后的十日内返还原告邓某某、王某某龙山公馆一期28号楼储藏室-123销售价款42,510元；

二、驳回原告邓某某、王某某的其他诉讼请求。

案件受理费431.5元，由被告山东顺和房地产顾问有限公司负担。

宣判后，山东顺和房地产顾问有限公司向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2023年9月1日作出（2023）鲁14民终3386号民事裁定书裁定：本案按上诉人山东顺和房地产顾问有限公司自动撤回上诉处理。一审民事判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。

裁判理由

法院生效裁判认为：被告顺和公司与第三人巢圣公司签订《龙山公馆销售代理服务合同》，由顺和公司独家代理销售龙山公馆项目。案涉储藏室交易过程发生在被告顺和公司代理期间。在庭审中，被告顺和公司自认王书娜、李富国在2021年9月份系其公司工作人员。2021年9月7日，王书娜向原告出具收到条承诺赠送案涉储藏室，后李富国向原告承诺返还案涉储藏室等价值价款，并有证人证言及通话录音为证。王书娜、李富国作为顺和公司工作人员，其向原告作出的承诺属于职务行为对顺和公司产生法律约束力。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。在庭审中，原告要求被告顺和公司承担赔偿责任，并明确可以退换案涉储藏室的等额价款，原告的诉求于法有据，本院予以支持。

关于赔偿数额，原告在庭审中主张被告返还案涉储藏室销售价格42,510元，第三人巢圣公司出具案涉储藏室收款收据证明案涉储藏室销售价格为42,510元，原告的诉求于法有据本院予以支持。