原告德州美联商贸有限公司与被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司、德州交通集团东方置业有限公司，第三人高广明租赁合同纠纷一案

　　原告德州美联商贸有限公司与被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司、德州交通集团东方置业有限公司，第三人高广明租赁合同纠纷一案

　　撰写人 王敏 A

　　裁判摘要：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”

　　原告:德州美联商贸有限公司，地址：德州市德城区东风西路汽运大厦营业楼3号。

　　法定代表人：李景荣，经理。

　　委托代理人：曹国臣，山东阳光桥律师事务所律师，特别授权代理。

　　被告：德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司，地址：德州市德城区东风中路389号。

　　负责人：刘博，经理。

　　被告：德州交通集团东方置业有限公司，地址：德州市德城区德兴南路76号。

　　法定代表人：赵国江，总经理。

　　以上两被告委托代理人：代春英，德州开发大明镜法律服务所法律工作者，特别授权代理。

　　第三人：高广明，男，汉族，1964年9月24日出生，住德州市德城区和平公寓7号楼1单元601号。

　　委托代理人：代春英，德州开发大明镜法律服务所法律工作者，特别授权代理。

　　原告德州美联商贸有限公司与被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司、德州交通集团东方置业有限公司，第三人高广明租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告德州美联商贸有限公司的法定代表人李景荣及其委托代理人曹国臣，被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司、被告德州交通集团东方置业有限公司、第三人高广明的共同委托代理人代春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告德州美联商贸有限公司诉称，原告自2004年开始租赁被告德州交通集团东方置业有限公司位于德州市德城区东风中路1598号房产用于经营。2013年11月份，在未事先通知原告的情况下，被告将原告租赁的房屋出售给第三人高广明，被告的行为侵犯了原告的合法权益，请求法院判令被告赔偿原告因被告侵犯优先购买权造成的经济损失30万元，本案诉讼费由被告承担。

　　被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司、被告德州交通集团东方置业有限公司辩称，本案两被告在出售涉案房屋时，曾多次通知过原告是否购买此房屋，在原告明确表示不买的情况下，才将此房屋出售给本案的第三人。原告在2014年7月已经知道此房屋要出售时，原告就不再向被告缴纳租金，经被告多次催要，直至房屋到期原告一直没有按照协议缴纳租金。根据《房屋租赁合同》第三条规定应视为原告放弃涉案房屋的租赁权，被告应收回此房屋。所以原告不具备优先购买权，原告诉求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。

　　第三人高广明辩称:原告的诉求没有事实依据，依法驳回其诉讼请求。

　　经审理查明，原告提交2012年12月20日，原告德州美联商贸有限公司与被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“甲方：德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司，乙方：美联商贸。一、甲方将位于汽运大厦门口西侧租赁给乙方，承租期自2013年1月1日至2013年12月31日。三、乙方向甲方交纳房租2600元/月，先交后用，租金每1个月缴纳一次，缴纳日起定于协议签订之日起五日内，乙方向甲方财务交纳（以收到单据日期为准），逾期一天，甲方扣除乙方押金3%做为滞纳金，逾期五天不交，甲方有权收回房屋，押金扣除。”拟证明原告所承租房屋于2013年12月31日到期，原告已将房租交至2013年7月份。2013年8月份原告去被告处缴纳房租时，被告知原告所承租房屋已出卖，并让其把房租直接交给房屋买受人。但原告在承租期间内没有收到被告关于解除租赁合同的口头或者书面的通知。

　　原告提交2013年11月30日，被告德州市交通集团东方置业有限公司与第三人高广明签订《商品房买卖合同》一份。拟证明被告德州市交通集团东方置业有限公司将座落于东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房出售给第三人高广明，该商品房建筑面积共89.83平方米，单价为每平方米4000元，总金额359320元。

　　原告提交德州市房屋所有权证存根：“房权证号为鲁德字第S126095号。房屋所有权人：高广明。房屋坐落：东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房。登记日期：2014年1月22日”证明被告将原告所承租房屋出售给第三人高广明，并于2014年1月22日办理了房屋所有权变更登记。

　　原告申请对座落于德州市东风西路42号汽运大厦乙区1-2层2号商业房，房屋所有权人为高广明，房权证号：鲁德字第S126095号，所在层数1-2称，产权面积：89.83平方米的房屋进行价格评估。2015年1月16日，山东弘裕土地房地产评估有限公司根据确定的价值时间点为2013年11月30日的现状价值为：委托对象评估总价：163.63万元（取整）（大写人民币：壹佰陆拾叁万陆仟叁佰元整）。

　　对原告提交上述证据，被告及第三人质证认为：被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司是经被告德州交通集团东方置业有限公司授权后与原告签订的《房屋租赁合同》，对该合同的真实性无异议。因原告自2013年7月份没有向被告交纳房租，按照合同的约定，被告有权收回该房屋，原、被告双方的合同解除，原告不再享有优先购买权。第三人高广明实际购买房屋的价款为170多万元。原告提交的房屋评估价格过高，不予认可。

　　被告提交录音光盘一张，拟证明2014年6月初，被告和原告的录音记载原告自2013年7月已经知道此房屋要出售，原告没有缴纳房租的事实。

　　被告提交2014年6月20日《房地产预评估单》，拟证明涉案房屋2014年6月20日的评估价值为124.19万元。

　　对被告提交上述证据，原告质证认为，被告提交证明仅能证明被告于2013年8月份已将房屋出卖，并不能证明原告放弃涉案房屋的优先购买权。被告提交的评估单与原告提交的评估报告二者评估的时间点不同，不具有可比性。

　　另查明，本案涉案房屋的所有权人为被告德州交通集团东方置业有限公司。被告德州交通集团东方置业有限公司、被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司在规定期限内未提交第三人高广明购买本涉案房屋实际交易价格的有关证据。

　　以上事实，有当事人陈述，租赁合同、商品房买卖合同、评估报告等证据在卷证实。

　　本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一、关于原告是否对涉案房屋享有优先购买权的问题。二、关于损害赔偿的数额问题。

　　关于原告是否对涉案房屋享有优先购买权的问题。2012年12月20日，被告德州市交通集团东方置业有限公司授权被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司与原告德州美联商贸有限公司签订《房屋租赁合同》，原、被告双方对该合同的真实性均无异议，且该租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》真实、合法、有效，本院予以确认。原、被告双方在合同中约定：原告承租房屋的承租期自2013年1月1日起至2013年12月31日止。另约定原告向被告交纳房租2600元/月，先交后用，租金每1个月缴纳一次，缴纳日起定于协议签订之日起五日内，原告向被告财务交纳（以收到单据日期为准），逾期一天，被告扣除原告押金3%做为滞纳金，逾期五天不交，被告有权收回房屋，押金扣除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告双方在合同中约定“逾期五天不交，被告有权收回房屋”。被告未提交其已经以书面或者口头的方式向原告送达了解除《房屋租赁合同》的通知，亦未实际履行解除《房屋租赁合同》手续，对被告称因原告自2013年7月份未缴纳房屋租金，租赁合同已经依法解除的主张，本院不予采信。在原告承租期限内，被告德州市交通集团东方置业有限公司于2013年11月30日与第三人高广明签订《商品房买卖合同》一份，并于2014年1月22日，该涉案房屋登记于第三人高广明的名下。被告未提交对原告已告知涉案房屋欲出售或者原告放弃优先购买权的相关书面证据，原告对被告已多次口头通知涉案房屋欲出售不予认可。据此，原告对所承租房屋享有优先购买权。

　　关于损害赔偿的数额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，原告就争议商铺享有优先购买权，该权利是比其他人在同等条件下优先购买涉案房屋的资格。优先购买权就其性质而言属缔约请求权，承租人优先购买权损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，缔约过失损害赔偿的赔偿范围一般为因信赖利益导致的直接损失和间接损失。直接损失为原告为权利救济产生的费用、订约费用、履约费用、利息等损失。间接损失为当事人实际履约过程中丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。结合本案，综合考虑房价的涨跌起伏具有不确定性、房价的上涨利益也并非是原告预期取得的必然经济利益等实际情况，对原告主张的损害赔偿数额酌情认定5万元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：

　　一、被告德州市交通集团东方置业有限公司支付原告德州美联商贸有限公司赔偿金5万元，于本判决生效之日起7日内付清。

　　二、驳回原告德州美联商贸有限公司对被告德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司的诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费5800元，由原告德州美联商贸有限公司负担4750元，被告德州市交通集团东方置业有限公司负担1050元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。

　　一审宣判后，原告德州美联商贸有限公司、被告德州交通集团东方置业有限公司上诉，二审维持原判。